Fixation du loyer de renouvellement – Pondération en fonction de l’utilité des locaux pour l’activité exercée

“La surface des locaux est en principe pondérée pour tenir compte des différentes zones exploitées et la pondération doit être appréciée en fonction de l’utilité des locaux pour l’activité exercée, de leur valeur d’utilisation, de leur attractivité.
La Sci du Royal Beaubourg fait valoir à juste titre qu’il doit être tenu compte de la particularité liée à l’exercice du commerce en gros prévu par le bail pour établir la pondération des locaux en rez-de-chaussée et justifie d’ailleurs que se concentrent dans cette voie, des commerces en gros et demi-gros de la maroquinerie.
Effectivement, l’aspect boutique dont le but est d’attirer le chaland a moins d’importance que la possibilité de disposer d’un stock important immédiatement disponible au rez-de-chaussée qui est un avantage des lieux loués compte tenu de l’activité de grossiste.
Il sera cependant tenu compte de la valeur d’utilisation des lieux au regard de l’activité de grossiste et il convient de diviser le rez-de-chaussée en trois zones, soit une première zone de 21 m2 à laquelle sera affecté un coefficient de 1, une deuxième zone d’une surface de 15 m2 à laquelle sera également affecté le coefficient 1, puis une troisième zone moins accessible du fait de la présence de deux poteaux, ne bénéficiant pas du tout de l’éclairage naturel et dont la hauteur sous plafond est de 2,59 m et qui est donc moins attractive pour les clients achetant en gros et à laquelle sera affecté un coefficient de 0,50”.