Syndic – Responsabilité – Devoir de conseil et d’information – Dispositions du règlement de copropriété – Méconnaissance

“La Cour :
Sur la responsabilité et le préjudice subi.
Tenu d’un devoir de conseil et d’information, le syndic professionnel engage sa responsabilité lorsqu’il n’alerte pas l’assem- blée générale sur l’irrégularité d’une décision allant à l’encontre des prescriptions du règlement de copropriété dont il a, précisément, pour mission de faire assurer le respect ;
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du 55 rue Bichat à Paris 10e comporte 13 bâtiments, les bâtiments A à G étant desservis par le quai de Jemmapes et les bâtiments H à M par la rue Bichat ;
Le règlement de copropriété stipule que sont des parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment tous les murs et éléments constituant l’ossature dudit bâtiment ; il stipule également que chaque fois que la question mise en discussion dans une assemblée concernera des parties communes à un certain nombre de copropriétaires seulement, seuls les intéressés prendront part à la discussion et aux votes et disposeront d’un nombre de voix équivalent à leur quote-part de propriété ou de charges concernant la chose mise en discussion ;
Par arrêté du 24 février 2003, la Ville de Paris a fait injonction au syndicat des copropriétaires de procéder au ravalement de la façade donnant sur la rue Bichat, qui correspond au bâtiment M ;
Lors de l’assemblée générale du 22 janvier 2004, à la résolution n° 13, les travaux de ravalement qui ne concernaient que le bâtiment M ont été soumis au vote de l’ensemble des copropriétaires, décidés sur la base d’une enveloppe de 102 000 euros pour le ravalement de la façade et pour un montant de 15 000 euros pour le ravalement du pignon, et répartis sur l’ensemble des copropriétaires en charges générales communes ; les fonds ont été appelés suivant le calendrier arrêté par l’assemblée générale, à savoir : 25 % à la commande, soit vers le 15 mai 2004, 25 % vers le 15 juillet 2004, 25 % vers le 15 septembre 2004 et 25 % en novembre 2004 ;
Par une ‘Note à tous les copropriétaires’ en date du 30 novembre 2005, le syndic S... écrivait : ‘Les travaux de ravalement de la façade rue, votés en janvier 2004, vous ont été appelés en charges générales. Suite à une consultation d’avocat et de différents courriers de copropriétaires, nous avons constaté que seuls les copropriétaires du bâtiment rue soit le - M - étaient concernés par ces travaux. C’est sur ces bases que nous vous prions de trouver ci-joint : 1° l’appel de fonds créditeur qui an- nule les appels de fonds en charges générales, 2° l’appel des travaux de ravalement sur le bâtiment M’’ ;
Il ressort de ce qui précède que le syndic professionnel S... a commis une faute engageant sa responsabilité en ignorant les stipulations du règlement de copropriété qu’il avait pour mission de faire respecter, peu important que ce soit à la suite d’une erreur de sa part et peu important que lors de l’assemblée générale de janvier 2004 le conseil syndical, le président de séance ou les copropriétaires n’aient émis aucune remarque afférente au vote des travaux de ravalement litigieux ;
La faute ainsi commise est en lien direct, ainsi qu’en justifie le syndicat des copropriétaires, avec la désorganisation de trésorerie qui en a résulté et le préjudice collectif subi, les copropriétaires des bâtiments A à L ayant dû provisionner des travaux qui ne leur incombaient pas et ceux du bâtiment M s’étant vu réclamer en un seul appel important le solde du coût des travaux, étant observé que ce n’est que le 30 novembre 2005, après que la totalité des fonds ont été appelés, que le syndic a accepté de régulariser la situation alors que dès le mois de mars 2004 il était informé de la difficulté par M. Duchamp de Lagenestre, copropriétaire, auquel il répondait par lettre du 16 mars 2004 : ‘le coût du ravalement de la façade rue voté lors de la dernière assemblée générale sera appelé sur la base des charges générales communes’ ;
Ainsi, c’est à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité de la société S... et alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à son préjudice justifié, en lien direct avec la faute retenue”.