Fixation indemnité d’éviction – Hôtel – Valeur du fonds – Méthode CA TTC (oui) – Méthode MBA (oui) – Moyenne arithmétique (oui)

“La SA Le Parc a quitté les lieux en avril 2010, l’indemnité sera calculée sur la base des trois derniers chiffres d’affaires correspondant à trois années de plein exercice soit les années 2007, 2008 et 2009 l’exercice se clôturant au 31 mars sans qu’il y ait lieu d’extrapoler sur un possible déplafonnement du loyer, non mis en œuvre par le bailleur qui a fait le choix de ne pas poursuivre le bail.
Sur la méthode des barèmes :
(...)
La TVA doit être incluse dans le montant du chiffre d’affaires qui sert de base au calcul de l’indemnité d’éviction si tel est l’usage de la profession.
Tel est bien le cas en matière hôtelière ainsi que le révèle l’expert page 49, de sorte que le premier juge a écarté à juste titre la demande de la SARL Parc d’Andréa tendant à faire prendre en considération un chiffre d’affaires HT.
(...)
Pour les hôtels, l’évaluation du fonds représente un multiple du chiffre d’affaires annuel moyen dont la fourchette s’établit entre 2 et 4.
(...)
Toutefois l’expert relève page 19 que si certaines chambres ont été entièrement rénovées, d’autres ne le sont que partiellement. Selon les photographies figurant aux débats l’aménagement et la décoration de chambres ne présentent pas d’attrait particulier, toutefois il s’agit d’une bâtisse ancienne possédant beaucoup de charme avec jardin, piscine et parking et jouissant d’une situation tout à fait favorable face à la plage de la Jetée et aux Îles de Lérins, dans ces conditions le coefficient de 3 proposé par l’expert sera retenu de sorte que l’évaluation sera arrêtée à (...) 1 555 909 euros.
Estimation par la marge d’autofinancement (MBA)
(...)
Après application d’un coefficient de 9 qui est admis par les deux parties, la valeur s’établit à (...) 671 373 euros.
La combinaison des deux méthodes conduit à une évaluation de 671 373 euros + 1 555 909 euros : 2 = 1 113 641 euros qu’il convient de retenir s’agissant de l’indemnité principale, étant rappelé que les propositions d’achat qu’aurait reçues le preneur ne constituent pas un critère d’évaluation pertinent.”