Loyer de renouvellement – Caractérisation des améliorations et/ou modification des caractéristiques des locaux

Encourt la cassation l’arrêt sur le fondement des articles L. 145-34 du Code de commerce, ensemble les articles L. 145-33, R. 145-3 et R. 145-8 du même Code et 1134 du Code civil, l’arrêt (Agen 27 février 2012) qui “pour fixer à sa valeur plafonnée le prix du bail renouvelé (...) retient que le bail comprend une clause travaux par laquelle le bailleur autorise le preneur à installer notamment un bureau et un portail ainsi qu’une clause d’accession de ces travaux au bailleur en fin de bail, que la société preneuse a aménagé une superficie d’environ 26 m2 en bureau et local d’accueil de la clientèle, que ces transformations d’ampleur qui ont conduit à passer d’un garage à l’état brut d’une contenance de cinq voitures à un local à usage de bureau dans la partie nord du garage, avec cloison percée de baies vitrées, sol moquetté, murs et plafonds peints, éclairage par tubes fluorescents, accueil, bureaux, rangements et tous aménagements adaptés à l’activité de location de voitures, ne peuvent être considérées comme des agencements, ni même de simples améliorations au sens de l’article R. 145-8 du Code de commerce mais constituent une modification importante des caractéristiques du local, mais que toutefois, en raison du report de l’accession en fin de bail et de l’absence de participation du bailleur aux travaux exécutés et financés en cours de bail par le preneur, les consorts X... ne peuvent invoquer ces modifications pour obtenir le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement du bail, cette possibilité ne leur étant ouverte que lors du second renouvellement (...) alors qu’en présence d’une clause prévoyant l’accession des constructions au bailleur en fin de bail, la modification notable, au cours du bail à renouveler, des caractéristiques du local par la réalisation de travaux par le preneur à ses frais exclusifs, entraîne le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement à moins que ces travaux ne constituent des travaux d’amélioration, la Cour d’appel, qui n’a pas retenu la qualification de travaux d’amélioration, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les textes susvisés”.