Fixation indemnité d’éviction – Forum des Halles – Perte de fonds (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Abattement sur indemnité d’occupation (non)

“Compte tenu de l’importante variation des loyers entre les différentes boutiques du centre commercial (...) le fait pour l’expert de rechercher la valeur locative des locaux en cause non seulement par la comparaison avec les loyers en première location des boutiques de surface comparable situées au même niveau mais également en tenant compte de l’activité exercée, est conforme aux dispositions légales applicables qui disposent que la valeur locative tient compte des loyers des commerces équivalents sauf à être corrigés des différences constatées et la correction au regard de l’activité exercée par rapport aux élé- ments de référence s’impose d’autant plus, dans le cas d’espèce, compte tenu de la diversité des situations locatives.
(...)
S’agissant du coefficient de capitalisation à appliquer au différentiel de loyer obtenu, il convient de relever l’excellente qua- lité de l’emplacement du commerce considéré dans un des centres commerciaux les mieux achalandés d’Europe, avec une fréquentation de plus de 4 millions de visiteurs en 2008, dont 77 % des boutiques sont exploitées par des grandes marques nationales et qui comporte en outre une offre de biens culturels et de loisirs (...).
(...)
Or, l’incidence du congé sur les conditions d’exploitation de la société Manbow n’est pas démontrée ; en effet, le chiffre d’affaires de la société Manbow a régulièrement progressé entre 2006 et 2008 et l’expert a retenu que malgré cette progres- sion, le résultat était déficitaire en raison de l’insuffisance du chiffre d’affaires au regard de l’importance des charges fixes du magasin et notamment celle de loyer représentant 23 % du chiffre d’affaires ; la société a quitté les lieux rapidement après la date d’effet du congé ;
Il ne résulte pas de ces constatations que le congé a eu une incidence défavorable sur les conditions d’exploitation, rendues difficiles en raison du positionnement de l’enseigne, de l’insuffisance du chiffre d’affaires au regard des charges d’exploita- tion de sorte qu’il n’y a pas lieu à application d’un abattement pour précarité du fait du congé”.