Fixation du loyer de renouvellement – Garage-hôtel – Méthode “hôtelière” – Déduction de l’impôt foncier (oui)

“1°) Les parties s’accordent sur la méthode d’évaluation retenue par l’expert et consistant à rechercher dans un premier temps la recette théorique résultant de la location des emplacements de stationnement, la valeur locative étant ensuite déter- minée par l’application d’un coefficient à partir de cette recette théorique.
(...)
Selon les recherches effectuées par l’expert, les locations de garage-hôtel situés dans Paris se situent dans une fourchette com- prise entre 3 et 3,5 mois de recette théorique, soit notamment 3 mois au 7 rue Bleue à Paris 9e en 1989, 3 mois au 20 rue des Montiboeufs à Paris 20e en 2002, 3,5 mois rue de Passy à Paris 16e en 2007 et 3,5 rue Marcadet à Paris 18e en 1989.
Il propose, au regard du taux de vacance élevé constaté en l’espèce, lequel dépasse les 50 %, une valeur locative égale à 2,75 mois de recette théorique.
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Il convient par conséquent de retenir le coefficient de 2,75 proposé par l’expert et par conséquent un loyer en renouvellement de 57 973 × 2,75 = 159 426 €”.
2°) “La clause mettant à la charge du locataire l’impôt foncier, qui déroge au droit commun, constitue... un facteur de minoration de la valeur locative, peu important à cet égard que de nombreux baux puissent contenir une clause dérogatoire similaire.
C’est donc à juste titre que l’expert a retranché du loyer la taxe foncière pour son montant réel”.