Fixation du loyer de renouvellement – Loyer binaire – Fixation du minimum garanti à la valeur locative (non)

“Il résulte du bail conclu le 25 novembre 1994... que le loyer est de nature composite, comprenant une partie déterminée, le loyer de base, et une partie variable en fonction du chiffre d’affaires du preneur.
Le bail prévoit que le loyer de base correspond à l’évaluation faite par les parties de la valeur locative.
(...)
Il est en outre expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvelle- ments successifs éventuels le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative.
Il n’est fait aucune référence dans les clauses relatives au loyer de base, à son indexation et à son évaluation à la valeur loca- tive en cas de renouvellement, aux textes du statut des baux commerciaux en matière de fixation du loyer.
Or, la fixation du loyer renouvelé d’un bail commercial comportant un loyer binaire n’est régi que par la convention des parties et échappe aux règles édictées par les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce, sauf si les parties ont prévu de s’y soumettre quant à la fixation du prix du loyer de base du bail renouvelé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Dès lors, le juge des loyers commerciaux n’a que le pouvoir de constater l’accord des parties, y compris sur le loyer de renouvel- lement, mais, en cas de désaccord, ne dispose d’aucun pouvoir pour fixer en leur lieu et place le prix du bail renouvelé”.