Fixation du loyer de renouvellement – Garage-hôtel – Méthode “hotelière”

“Les locaux ayant plusieurs usages, l’expert a évalué séparément la valeur locative des surfaces affectées à ces activités : hôtel à voiture et atelier mécanique. S’agissant de la partie garage-hôtel, l’expert rappelle que la valeur locative s’apprécie en fonction de la recette théorique mensuelle, que l’emplacement et l’adaptation des locaux à leur usage est pris en compte dans le choix d’un coefficient multiplicateur de la recette théorique mensuelle.
La recette théorique s’élève à 9 880 € hors taxes ; l’expert a déduit la place réservée au bailleur à titre gratuit du calcul de la recette théorique ; l’expert n’a pas retenu de chiffre d’affaires en ‘parking horaire’ en estimant ainsi que le propose la Sarl Ancelin que la clientèle du parking n’est pas une clientèle de passage, dans la mesure où l’accès au garage est difficile à trou- ver et a été rendu plus compliqué par l’aménagement de nombreux sens interdits.
L’expert applique un coefficient multiplicateur de 3,5 en tenant compte de la bonne situation dans le quartier où le stationne- ment est difficile, de l’état vieillot des locaux et de l’avantage pour un parking de ne pas être en sous-sol, du fait que la hauteur sous plafond limite le stationnement aux seules voitures de tourisme, soit 9 880 × 3,5 = 34 580 € hors taxes.
L’expert a recherché des termes de comparaison pour des locaux similaires, parmi des références issues des décisions judi- ciaires ; il en résulte un coefficient de 3 pour un garage situé 53 rue de Breteuil, Paris 7e, pour un renouvellement au mois de janvier 1991, de 3 pour un garage situé 7 rue Bleue à Paris 9e au mois de janvier 1989, de 3,25 pour un garage situé 9 rue Raf- faëli, Paris 16e au mois de janvier 1996, de 3,50 pour un garage situé 29/33 rue Raynouard, Paris 16e pour un renouvellement au mois de janvier 2003, de 3,50 pour un garage 19 rue de Passy, Paris 16e au mois d’octobre 1995, de 3,5 pour un garage situé 7 rue Barbette, Paris 16e pour un renouvellement au mois de janvier 1989, de 3,5 pour un garage situé 210 rue Marcadet, Paris 18e au mois de janvier 1989, de 3,5 pour un garage situé 21 rue Gambey, Paris 11e au mois d’octobre 1994.
L’expert souligne à juste titre que ce coefficient de 3,5 doit être retenu dans la mesure où les parkings offrant des locations au mois sont peu nombreux dans le quartier alors que les possibilités de stationnement sont limitées dans ces rues étroites”.