Fixation du loyer de renouvellement – Brasserie Lipp, 151 boulevard Saint-Germain, 75006 Paris – Modification des facteurs locaux de commercialité (non)

“Selon le rapport d’expertise, les lieux sont situés à Paris 6e, 151 boulevard Saint-Germain, dans la partie de cet axe animé et résidentiel, comprise entre la rue des Saint-Pères et la rue de Rennes, c’est-à-dire au cœur de Saint-Germain-des-Prés, dans un secteur où deux autres brasseries littéraires sont implantées, ‘Le Café de Flore’ et ‘Aux Deux Magots’.
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... l’expert mentionne que la véritable modification du quartier de Saint-Germain des Prés, s’est effectuée antérieurement à la date de prise d’effet du bail, soit le 1er janvier 2000, lorsque les grandes marques de luxe dont les maisons mères qui sont implantées rive droite ont ouvert des boutiques rive gauche : Louis Vuitton, Cartier et Christian Dior et postérieurement au 1er janvier 2009, lorsque le 15 avril 2010, Ralph Lauren a transformé au 173 boulevard Saint-Germain, un immeuble de type ‘hôtel particulier’ et y a intégré un restaurant de luxe, lorsqu’au début de l’année 2009, Sonia Rykiel a intégré plusieurs niveaux de l’immeuble situé 175 boulevard Saint-Germain dans lequel il est proposé une collection ‘homme – femmes et enfants’ et lorsqu’en juin 2010, Armani a agrandi son restaurant et ouvert une terrasse mitoyenne de celle de la Brasserie Lipp et doublé sa capacité de couverts.
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La société locataire souligne à juste titre que sur les 66 commerces cités, plus de 40 sont situés sur des axes dont la commer- cialité est relative... et qu’il s’agit pour la plupart d’enseignes de moyenne et basse gammes, sans que la société bailleresse rapporte la preuve contraire.
L’installation de deux enseignes plus luxueuses telles que Ladurée qui a ouvert en 2002 un salon de thé à l’angle de la rue Jacob et de la rue Bonaparte et les établissements Flamand qui se sont installés fin 2001 dans un vaste show-room ouvrant sur la rue de l’Abbaye et sur la place Furstenberg où ils exposent des meubles et objets de décoration et proposent à leur clientèle une restauration, ne suffisent pas établir l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commer- cialité entre 2000 et 2009.
Dès lors, le loyer doit être fixé selon les règles du plafonnement, soit à la somme de 196 208,32 € par an, hors taxes et hors charges”.