Bail commercial – Durée du bail renouvelé – Article L.145-12 du Code de commerce

“L’article L. 145-12 du Code de commerce dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf années, sauf accord des parties pour une durée plus longue. Cette disposition de l’article L. 145-12 est une disposition d’ordre public à laquelle les parties peuvent toujours déroger, mais à la condition que ce soit par des dispositions claires et précises après que le droit au renouvellement soit né, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le bail commercial consenti pour une durée de douze ans à compter du 1er juillet 1995 pour s’achever le 30 juin 2007 contient bien une disposition prévoyant qu’en cas de renouvellement les baux successifs auront également une durée de douze ans.

Toutefois cette disposition du bail expiré ne saurait s’analyser comme l’expression de la volonté des parties de déroger à l’article L. 145-12 du Code de commerce et de prévoir que le bail en renouvellement dont s’agit se poursuivra pour une durée de douze ans, étant observé qu’à la date de la rédaction de cette clause, le droit à renouvellement n’était pas né, ce qui confère d’ailleurs à la clause évoquant les baux successifs un caractère parfaitement imprécis et aléatoire, étant souligné que le bail expiré a duré lui-même plus de douze ans dans la mesure où il était prorogé au-delà du terme fixé initialement. Les parties ne sont pas parvenues à la suite de leur accord sur le renouvellement du bail à conclure un accord sur une durée de douze ans du nouveau bail souhaitée par la bailleresse, aucune conséquence ne pouvant être tirée à cet égard tant de l’absence de réserve exprimée par la locataire dans sa demande de renouvellement du 23 juillet 2008 que dans le fait qu’elle aurait consenti dans le passé à signer avec la bailleresse des baux d’une durée de douze ans. Il s’ensuit que c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que c’est à l’occasion de chaque renouvellement qu’il appartient aux parties de prévoir une durée de plus de neuf ans, faute de quoi le bail se renouvelle pour une durée de neuf années et ont jugé que le bail s’était renouvelé pour une durée de neuf ans, faute d’accord pour une durée plus longue”.