Droit d’option du preneur – Indemnité d’occupation de droit commun à caractère indemnitaire et compensatoire (Cour d’appel de Paris, Pôle 5, Chambre 3, 2 juillet 2014)

“Du fait de l’exercice par le preneur de son droit d’option, l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de la date d’effet du congé jusqu’à son départ des lieux est une indemnité d’occupation de droit commun à caractère indemnitaire et compensatoire. L’expert judiciaire... a estimé la valeur locative à la somme unitaire de 340 €/m2 ce qui représente pour la totalité des lieux 278 m2 une somme globale de 60 520 €, après avoir retenu que les locaux sont dans une situation centrale proche des transports publics et que l’immeuble est ancien, que les bureaux ne sont pas modernisés et que l’éclairage naturel pour les bureaux situés à un premier étage qui est plutôt un entresol, est faible. Il a également tenu compte des éléments de comparaison résultant tant des fixations judiciaires que des prix de marché...

La valeur locative et la perte des loyers escomptés d’une nouvelle location est néanmoins un élément d’appréciation du préjudice subi par le bailleur, lequel est fondé à réclamer les sommes dont il a été privé du fait du maintien dans les lieux du preneur ; cependant M. Levantal n’invoque aucun élément qui justifierait de porter l’indemnité à la somme de 76 540 € ; l’exercice régulier par le preneur de son droit d’option ne saurait constituer cette circonstance ayant aggravé le préjudice d’un bailleur qui escomptait que le bail serait renouvelé même si l’exercice par le preneur de son droit d’option est intervenu après que les parties aient été sur le point de signer un accord et que le preneur lui-même en avait fait part à l’expert.

“Il convient en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 60 520 €, somme sur laquelle il n’y a pas lieu de pratiquer d’abattement, le preneur qui a exerçé son droit d’option ne pouvant se prévaloir de la précarité née du congé alors qu’il a choisi de mettre fin au bail.
“Il n’y a pas davantage lieu d’indexer cette indemnité”.