Fixation loyer – Activité d’aérodrome privé et accessoirement, bar-restaurant, hôtel, station-service pour voitures et aéronefs – Valeur locative terrain nu (oui) – Accession constructions (non)

“Les parties s’opposent essentiellement sur le point de savoir si les constructions édifiées par le preneur ont fait ou non accession aux bailleurs et sur les méthodes d’évaluation de la valeur locative des biens loués.
Aucune disposition contenue dans les différents baux ne règle le sort des constructions que la locataire a été autorisée à édifier sur les terrains donnés à bail ; aucun bail ni avenant postérieur à celui d’origine ne relate quelle construction avait déjà été édifiée à la date de sa conclusion.

(...)
À défaut de clause d’accession, la seule durée des baux successifs et notamment du second bail de 1986, de vingt années à compter du 1er janvier 1986, prorogée de trois années ne peut suffire à retenir que les bailleurs ont participé indirectement au financement des constructions nécessaires à l’exercice de l’activité commerciale en ayant permis au locataire d’en amortir le coût par un loyer réduit alors qu’aucune démonstration n’est faite par les bailleurs que le loyer convenu a été fixé à un faible montant pour permettre précisément l’étalement ou l’amortissement du coût des constructions, rénovations ou réparations et l’intention des parties de prévoir le financement des constructions par la signature de baux de longue durée ne se déduit d’aucun élément.
Il s’ensuit que les constructions ne peuvent être considérées comme ayant fait accession aux bailleurs lors du premier renouvellement suivant leur édification et qu’en conséquence, la valeur locative des biens loués devra être appréciée en fonction des modalités de l’article R. 145-9 du Code de commerce concernant les terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions – ce critère étant la condition pour la soumission au statut des baux commerciaux dont aucune partie ne conteste qu’il s’applique – en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l’exploitation qui y est effectivement autorisée”.