Fixation du loyer révisé à la valeur locative – Pondération – Abattements et majoration – Modification des échéances d’indexation (non)

“1°) ... l’expert a travaillé sur un plan de mauvaise qualité, ce qui de son propre aveu, ne lui a pas permis d’effectuer un calcul précis de zonage. Il convient donc d’appliquer les règles relevant de la charte de l’expertise en évaluations immobilières, éditée en octobre 2012, et de retenir en ce qui concerne le rez-de-chaussée une première zone sur 5 m de profondeur au coefficient 1, une deuxième zone sur les 5 m suivants au coefficient 0,75 compte tenu de la présence de piliers, une troisième zone au coefficient 0,50 et s’agissant des locaux annexes, de retenir un coefficient de 0,35, ce qui aboutit à une surface pondérée pour le rez-de-chaussée de 106,94 m2.
(...)
... la proposition de l’expert de retenir pour la cave reliée et non accessible au public, essentiellement à usage de réserves et cimentée compte tenu de la bonne hauteur sous plafond au sous-sol, un coefficient de 0,25 est conforme aux usages et sera donc retenue.
2°)... L’autorisation de location-gérance est conforme au droit commun et ne doit pas donner lieu à majoration. S’agissant de l’autorisation d’héberger ou de domicilier une filiale,... cette possibilité est compensée par le droit de préférence du bailleur en cas de cession du fonds de commerce. Il n’y a donc pas lieu à majoration.
Enfin l’expert propose un abattement de 5 % compte tenu des charges exorbitantes à la charge du preneur consistant à lui faire supporter le paiement de l’impôt foncier et les honoraires du syndic. Cependant la bailleresse indique n’avoir jamais répercuté d’honoraires de gestion d’une part et d’autre part que le montant de l’impôt foncier s’élève annuellement à la somme de 1 964,30 €.
En conséquence, il convient de retrancher de la valeur locative de 205 375 €, la somme de 1 964,30 €, ce qui aboutit à une valeur locative annuelle de 203 410,70 € hors charges et hors taxes, arrondis à 203 400 €.
3°) La locataire demande au juge des loyers de dire que le jeu de la clause d’échelle mobile sera adapté pour tenir compte du décalage entre la date de prise d’effet de la révision et la date des indexations contractuelles (...). Toutefois il résulte de l’article R. 145-23 du Code de commerce, que le juge des loyers n’est compétent que pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les difficultés tenant à l’interprétation des clauses contractuelles n’étant pas sa compétence”.