Jurisprudences Bail commercial › Le loyer › Fixation du loyer de renouvellement
Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Accession – Mezzanine édifiée par le preneur (non)
(CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 6 mai 2015) (CA Paris, Pôle 5, Ch. 3, 6 mai 2015, Aff. SARL David 55 c./ SAS Armadillo Self Stockage, RG n° 13/099093)
“Les parties s’opposent sur la prise en compte des surfaces créées par le preneur pour adapter les locaux à leur destination de surfaces de stockage dans la fixation du loyer du bail renouvelé ; les parties s’accordent sur le fait que les surfaces de l’ensemble immobilier pour un total de 6 830,10 m2 doivent être prises en compte pour le calcul du nouveau loyer, seule étant en discussion la surface dite du premier étage représentant 1 749,60 €m2.
La société locataire demande essentiellement que cette surface soit exclue du calcul du loyer dans la mesure où le premier étage constitue selon elle un élément démontable, alors que la bailleresse fait observer que toutes les améliorations apportées par le preneur aux locaux lui font accession dès le premier renouvellement.
Or outre que la clause dite d’accession en fin de bail figure dans le bail sous le titre ’restitution des locaux’ et n’est destinée en principe qu’à régir les relations des parties lors de la remise des locaux, elle exclut les améliorations constituées par les éléments démontables ; à cet égard, le premier étage est constitué d’une part d’un plancher en structure poteaux/poutres en béton d’une superficie de 500 m2 environ et d’autre part d’une structure métallique d’environ 1 300 m2 constituée de poteaux métalliques carrés reposant sur des patines métalliques fixées au sol par des boulons qui supportent des poutres principales et des solives assemblées par boulonnage sur lesquels repose un plancher selon le rapport de l’architecte Bailly consulté par la société locataire qui n’est pas contesté sur ce point ; du point de vue de l’architecte Bailly, cette structure est indépendante de la structure du bâtiment ; il en conclut que la structure de la mezzanine et son assemblage, de même que son escalier et le mode de construction des boxes qu’elle supporte, revêtent un caractère démontable et ne sont en aucune façon assimilables à un plancher fixe tel que le plancher existant en béton.
Aucun élément n’est produit par la bailleresse qui viendrait contredire cette appréciation technique concernant les qualités de la mezzanine du premier étage, laquelle ne constitue pas un immeuble par destination comme le prétend la bailleresse. Celle-ci soutient toutefois qu’il s’agit d’améliorations apportées dans les lieux loués qu’elle a financées en consentant une réduction du loyer. Or outre qu’il vient d’être analysé que la mezzanine du premier étage ne fait pas accession en partie au bailleur, en ce qu’elle constitue un élément démontable, il ne peut davantage être soutenu que le bailleur a participé à son financement ; la clause du bail qui prévoit une réduction de loyer de 275 443 F hors taxes par an pour la période du 15 janvier 1998 au 15 janvier 2004 pour tenir compte de tous les investissements que le preneur doit réaliser dans les lieux sans distinction, ce qui ne représente qu’un peu plus de 10 % du loyer annuel, n’est stipulée qu’’à titre commercial’ sans indication du montant des travaux que le preneur envisage de réaliser et sans rapport avec ceux-ci”.