Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Activité de bar brasserie conforme à la destination contractuelle de café-restaurant (oui) – Modification des facteurs locaux de commercialité rue de Ponthieu (non)

1°) “Pour conclure, en premier lieu à une modification notable de la destination des lieux loués, la société Pargal indique avoir constaté au cours des opérations d’expertise que la locataire exerce désormais, en sus des activités prévues au contrat de bail de ’café-restaurant’, les activités de brasserie et de bar qui sont, selon elle, différentes.
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Or, l’activité de brasserie, laquelle se définit comme un débit de boissons, notamment de bière, où l’on sert aussi des repas chauds ou froids rapidement préparés, entre dans le champ de l’activité de ’café-restaurant’ prévue au bail.
Par ailleurs, l’activité de bar exercée par la locataire consiste, ainsi qu’il ressort des constatations de l’expert, à servir des boissons au comptoir et ne s’apparente pas, ainsi que semble le soutenir la bailleresse, à une activité de ’bar à chichas’ ou de ’bar à vins’. La société Pargal n’est pas pertinente à souligner que la création de bureaux a nécessairement entraîné une augmentation du nombre d’employés et par là même un flux complémentaire de chalands, l’expert ayant précisément indiqué que la population active de classe intermédiaire constituée des employés à pouvoir d’achat moyen, susceptibles de fréquenter le commerce concerné, avait connu une diminution deux fois plus importante dans le 8e arrondissement.

S’agissant des enseignes prestigieuses, force est de constater que toutes celles citées par la société Pargal se sont ouvertes sur l’avenue des Champs-élysées à laquelle ne saurait être comparée la rue de Ponthieu (...).
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L’expert relève à cet égard que la rue de Ponthieu, où sont situés les lieux loués, est une voie assez courte et étroite, à sens unique, constituant ’l’arrière-cour des Champs-élysées’, ce d’autant que plusieurs galeries marchandes (dont celle dont dépendent les lieux loués) font communiquer les deux voies ; il précise qu’elle est fréquentée essentiellement en journée par une clientèle de bureaux et le soir par celle des nombreux établissements de nuit qu’elle abrite ; il ajoute qu’on y rencontre très peu de touristes et qu’y sont implantées très peu d’enseignes nationales ; l’expert note par ailleurs que pas davantage la commercialité de la ’Galerie des Champs’, dont dépendent les lieux loués, n’a d’incidence sur le commerce considéré qui ne dispose d’aucun accès, ni d’aucune visibilité depuis celle-ci ;