Loyer – Fixation du loyer du bail révisé – Définition de la superficie réelle utile – Prise en compte des travaux réalisés par le preneur (non) – Minoration de la valeur locative au titre de la teom (oui)

“1°) Si, en application de l’article R. 145-3 du Code de commerce, il convient pour déterminer la valeur locative d’un bien, de tenir compte de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, ainsi que de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, il n’est nullement prévu de déduire la superficie des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m comme en dispose la loi Carrez du 18 décembre 1996 applicable aux seuls baux d’habitation.

(...)
2°) En application de l’article L. 145-38 du Code de commerce qui est de portée générale et s’applique, en l’absence de dispositions contraires, à tous les cas de révision, il n’y a pas lieu de tenir compte, lors de la révision, des transformations effectuées par le preneur et autorisées, lesquelles sont des investissements et des plus-values.
En outre, l’article R. 145-8 du Code de commerce permettant de retenir immédiatement lors du renouvellement qui leur fait suite les améliorations assumées, même partiellement, par le bailleur, est inapplicable en l’espèce, dès lors qu’il s’agit non d’un renouvellement mais d’une révision judiciaire.
(...)
3°) En application de l’article 1134 du Code civil et s’agissant de baux commerciaux, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle... Sera donc déduite de la valeur locative le montant de la taxe foncière incluant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères”.