Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Hôtel-restaurant – Perte du fonds (oui) – Valeur droit au bail (oui) – Indemnité d’occupation – Abattement pour précarité (non)

“Contrairement à ce que soutient l’appelante, le fonds n’a vocation à disparaître qu’en raison du congé refus de renouvellement donné par la bailleresse et si l’expert n’a pas calculé le préjudice résultant de l’éviction à partir de la valeur du fonds mais en tenant compte du droit au bail, c’est au motif que le fonds ne dégage aucun bénéfice et qu’il convient de le valoriser à minima par référence à la valeur du droit au bail.
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La proposition de l’expert de retenir en conséquence une valeur de marché de 200 €/m2 a été établie tant au regard de la destination contractuelle large, avec la faculté quoique inexploitée de disposer de chambres, de la configuration des lieux adaptée à la destination, de la faculté de stationnement, de l’absence de clause exorbitante du droit commun que des références locatives dont la bailleresse discute cependant la pertinence au motif qu’il s’agit de boutiques situées dans un meilleur environnement commercial, proche d’une gare, ce que l’expert a d’ailleurs admis ;
Eu égard à cette observation et à la présence de la référence de la pharmacie située à proximité des lieux loués dont le loyer a été fixé par décision de justice au 1er janvier 2006 à la valeur de 90 €/m2, la valeur de marché des locaux dont s’agit peut être fixée à la somme de 170 €/m2 pondéré soit : 170 € #174 m2 = 29 580 €, une nouvelle expertise étant inutile.
L’autre terme du différentiel permettant de fixer la valeur du droit au bail est constitué par le prix théorique du loyer du bail renouvelé dont l’expert a établi qu’il n’existait aucun motif de le déplafonner de telle sorte qu’il aurait été de 6 124 €/ an, somme résultant du calcul du loyer établi en fonction du dernier indice connu à la date de renouvellement appliqué au loyer d’origine (...)
Le coefficient de 5,5 correspondant à celui d’une bonne situation parait mieux adapté que celui de 6, l’expert évoquant du reste une commercialité simple.
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Or, l’indemnisation du trouble commercial est destinée à réparer le trouble causé à l’exploitation par le déménagement des locaux mais également la perte de temps consacré à la recherche de nouveaux locaux ; elle a été justement estimée à une somme correspondant à quinze jours de recettes en l’absence de capacités bénéficiaires, soit la somme de 5 313 € arrondie à 5 300 €.
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Or, en l’absence de toute description précise par la société locataire des aménagements qu’il conviendrait d’installer dans de nouveaux locaux comme de tout devis permettant d’apprécier le coût réel des frais de réinstallation demandés, la seule proposition d’ailleurs succincte de l’expert concernant une valeur de remise à neuf des locaux de plain-pied de 800 €/m2 n’est pas suffisante pour permettre à la Cour d’évaluer les frais d’installation nécessaires au-delà de la somme de 20 000 € correspondant à la valeur résiduelle comptable des amortissements des installations abandonnées.”