Loyer – Fixation du loyer révisé – Prise en compte des travaux réalisés par le locataire au cours de la période de référence – Distinction entre travaux d’adaptation à la destination des lieux et travaux d’amélioration

“S’agissant de l’abattement pour travaux réalisés, il n’est pas sérieusement contesté que le locataire a, courant 2003, réalisé des travaux autorisés par la bailleresse d’un montant hors taxes de 200 295,57 € consistant, au vu des pièces versées aux débats en ce qui concerne la partie des locaux du lot n° 3 précédemment exploité comme café, en d’importants travaux de mise en conformité à destination du commerce de banque et s’agissant des lots nos 1 et 2, en un réaménagement complet des cloisons intérieures et en une modification de l’entrée de l’agence.
L’alinéa 4 de l’article L. 145-38 du Code de commerce, qui, comme le rappelle justement le premier juge, est de portée générale et s’applique à tous les cas de révision, en ce compris celui de l’article L.145-39 du même Code, dispose qu’‘en aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur’ ; cette disposition interdit donc au cours du bail de valoriser au profit du bailleur les aménagements, améliorations et transformations réalisés par le preneur et ce d’autant que l’accession au bailleur des aménagements réalisés par le preneur ne joue qu’en fin de bail ;
Comme l’a rappelé l’expert Le Veve dans son rapport, au vu des éléments fournis par la locataire, la plus grande partie des travaux réalisés par la société Banque Populaire Rives de Paris sont des travaux nécessaires d’adaptation des locaux à leur destination contractuelle qui n’entrent pas en compte dans le calcul de la valeur locative.
Il y a donc lieu au vu de ce qui précède, de ne pas retenir les abattements tels que proposés par l’expert en page 34 de son rapport, à l’exception de ceux de :
- 2 % au titre de la prise en charge de la taxe foncière qui constitue à la date d’effet de la révision, une charge exorbitante du droit commun pour le locataire,
- 5 % pour prendre en compte l'ampleur des travaux nécessaires à l'adaptation des locaux anciennement à usage de café à l’activité d’agence bancaire, qui ont été réalisés postérieurement à la date d’effet du bail, dont aucun élément ne permet de retenir que le loyer a été fixé en considération desdits travaux, la valeur locative ayant, quant à elle, été appréciée par l’expert en tenant compte de cette importante et nécessaire adaptation des locaux”.