Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Déplafonnement – Preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité – Expertise (non) – Application de l’article 146 du CPC (oui)

“La mesure d’expertise sollicitée par le bailleur n’est pas de droit et il appartient à celui qui soutient l’existence de modifications des facteurs locaux de commercialité de produire des éléments objectifs susceptibles d’en justifier. Les documents INSEE produits par le bailleur, établissant que la population de Livry Gargan a augmenté de 10,50 % environ de 1999 à 2009 et celui fixant le nombre d’habitants en 2011 dans cette commune, ne démontrent ni un accroissement notable de la population dans la zone de chalandise du commerce concerné, ni que l’évolution générale de la population dans la commune a bénéficié au commerce considéré pendant la durée du bail expiré.
En revanche, des constructions neuves dans un quartier augmentant la densité de la population, peuvent justifier une modification des facteurs locaux de commercialité, sous réserve qu’elle ne soit pas compensée par la création d’exploitations concurrentes.
La SCI MPC verse aux débats trois déclarations d’ouverture de chantier par des sociétés de constructions immobilières en date des 9/11/2009, 17/12/2009 et 19/10/2010, dont l’un est localisé au 19/21 boulevard Gutenberg portant sur la création de logements neufs. De même, les photos prises sur Google Earth le 4/07/2012 mettent en évidence l’existence de quatre logements neufs à proximité du commerce d’alimentation donné en location-gérance par M. Mohamed Agourram. Cependant, la SCI MPC ne justifie pas que ces logements ont été livrés avant la date d’effet du congé avec offre de renouvellement du 19/04/2011. De même, s’il est démontré qu’entre 2006 et 2009, plusieurs lignes de bus ont été mises en service en Seine-Saint-Denis, il n’est pas démontré que ces lignes desservent le quartier où se situent les locaux loués.
(...)
En l’état de l’ensemble de ces éléments incomplets, le bailleur auquel incombe cette preuve ne démontre pas que les facteurs locaux de commercialité aient été modifiés de façon notable et favorable au commerce considéré au cours du bail expiré et il n’y a pas lieu d’ordonner d’expertise afin d’en rechercher l’existence, cette mesure n’étant pas destinée à pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe”.