Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Restaurant café-bar – Perte de fonds (oui) – Usages de la profession CA (oui) – Indemnité d’occupation abattement (oui) et indexation (oui)

“Les parties s’accordent pour retenir que l’éviction entraîne la perte du fonds et que la valeur du droit au bail est inférieure à la valeur du fonds ;
(...) le premier juge a exactement relevé que le chiffre d’affaires de 2011 a été stable par rapport au chiffre d’affaires de 2010 de sorte que la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années 2008, 2009 et 2010 qui a servi à l’expert pour le calcul de la valeur du fonds doit être retenue ; que les chiffres des deux derniers exercices ne traduisent aucune baisse de l’activité de sorte que le fonds ne peut être considéré comme en déclin ; l’expert souligne au contraire qu’il s’agit d’un fonds normalement rentable compte tenu de sa situation et au regard de sa faible amplitude d’ouverture, même si ses perspectives d’évolution sont limitées par la configuration des locaux.
La répartition du chiffre d’affaires entre l’activité de restauration représentant 20 % du chiffre d’affaires d’une part et celle du bar-café représentant 80 % de celui-ci d’autre part est critiquée par la bailleresse ; elle est cependant attestée par l’expert- comptable de la société locataire et correspond aux constatations de l’expert qui a relevé que l’équipement de la cuisine et la faible superficie des lieux ne permettaient qu’une petite restauration limitée à un plat du jour le midi, l’établissement étant fermé de manière habituelle le soir et le week-end et n’employant qu’un salarié en la personne du gérant de la société ainsi qu’il est là encore attesté par les documents comptables qui ne font état que de la présence d’un seul salarié, ce qui est compatible avec les horaires d’ouverture et la superficie des lieux ; il n’est pas justifié au surplus de l’existence d’une véritable clientèle distincte de celle des étudiants qui constitue l’essentiel de celle-ci et l’acceptation des tickets restaurant ne saurait valoir preuve de son existence.
Le tribunal a à juste titre retenu pour la valorisation de la recette journalière du bar café un chiffre de 600, adapté à l’activité et à la dimension de l’établissement et un coefficient de 50 % pour l’activité de restauration qui ne constitue pas la part essentielle dans l’exploitation et retenu une valeur du fonds par le chiffre d’affaires de 290 875 euros ;
L’estimation du fonds par la rentabilité qui sert de valeur de recoupement procure une somme de 305 580 euros en retenant un excédent brut retraité (par réintégration du salaire du seul salarié) et application d’un coefficient de 6 justifié par la situation de l’établissement ;
La proposition de l’expert de retenir en conséquence une valeur du fonds de 300 000 euros est justifiée et a été justement entérinée par le tribunal qui a écarté l’argument de la perte de rentabilité du fonds en 2011 tiré de la baisse de rémunération de M. N. le dirigeant de la société salarié de celle-ci ;
(...)
La valeur de l’indemnité (d’occupation) a donc été justement appréciée par les premiers juges compte tenu de l’emplacement, des caractéristiques des locaux, de leur destination, à la valeur de renouvellement hors plafonnement de 28 800 euros / an hors abattement de 10 % qui sera appliqué, en l’absence de conditions particulières justifiant l’application d’un coefficient plus important de précarité que ne saurait constituer la vétusté alléguée.
Cette indemnité sera indexée pour la première et unique fois le 1er avril 2011 sur l’indice des loyers commerciaux (valeur de référence du 1er avril 2008).”