Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Confection chaussures, maroquinerie et tissus exploitée sur deux locaux – Perte de fonds (non) – Perte partielle du fonds (oui) – Valeur du droit au bail en principal (oui)

“Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraîne la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.
Cette distinction peut, toutefois, se révéler d’un moindre intérêt si le fonds est déficitaire ou s’il ne dégage qu’une faible rentabilité, puisqu’il est de principe que sa valeur marchande est au moins égale à la valeur du droit au bail qui est également retenue pour déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction lorsqu’elle prend le caractère d’une indemnité de transfert. L’avis de l’expert selon lequel l’éviction entraînera la perte partielle du fonds n’a pas été démenti par les bailleurs sur laquelle l’article L. 145-14 du Code de commerce fait reposer la charge de la preuve que le préjudice subi par le preneur évincé serait moindre.

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La surface des deux locaux est de 89 m2, dont 33 m2 pour les locaux dont s’agit et 56 m2 pour l’autre boutique.
Dès lors, la dépréciation du fonds s’élève à la somme de : 256 683#33/89 = 95 174,59 €.
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La valeur du droit au bail doit par conséquent être estimée à la somme de 106 211 € arrondie à 106 200 €.
La valeur du fonds étant inférieure à la valeur du droit au bail, c’est cette dernière qui sera retenue pour fixer le montant de l’indemnité principale.”