Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Déplafonnement Rue des Petits Carreaux (75002) Paris – Modification des facteurs locaux de commercialité (oui) – Incidence sur le commerce considéré (oui)

“La population globale dans un périmètre de 400 m a globalement augmenté entre 1999 et 2009 passant de 17 067 habitants à 19 855 habitants, soit une augmentation de 16,34 %, alors même que la population parisienne n’augmentait que de 5,10 % au cours de la même période. L’expert relève en outre une importante progression des cadres et des professions intellectuelles supérieures, dont les effectifs ont progressé de 45,33 % ; il note également une augmentation de 66 % du revenu fiscal de référence et une augmentation de 7 % des foyers fiscaux imposables.
La Cour relève que certes la rue Montorgueil et la rue des Petits Carreaux font partie des “rues marché”, faisant l’objet d’un plan de protection de la Ville de Paris, mais l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité, susvisée a bien été de nature à avoir une influence directe sur le commerce de boulangerie pâtisserie considéré, s’agissant d’une augmentation des chalands disposant d’un pouvoir d’achat élevé. Dans ces conditions, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
(...)
Contrairement à ce que soutient le preneur, la valeur locative ne peut être seulement celle retenue dans le cadre d’un renouvellement amiable d’un autre commerce de boulangerie pâtisserie fixé à 121 € le m2P, la valeur locative fixée judiciairement devant prendre en compte des références tant des loyers fixés judiciairement que des locations nouvelles et des références de renouvellement amiable.
Compte tenu de ces éléments, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de la qualité de l’immeuble, de l’intérêt de l’emplacement et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, le prix unitaire de 630 €/m2 proposé en fourchette basse par l’expert et la valeur locative annuelle globale de 34 927,20 € pour la partie commerciale des locaux loués sont justifiés.
S’agissant du logement..., l’expert a noté (qu’il) est éclaté sur plusieurs niveaux, les pièces humides étant séparées des pièces principales, (qu’il) est à rafraîchir, que la façade de l’immeuble est à ravaler..., que les prestations des parties communes de l’immeuble sont inférieures aux standards. Dans ces conditions, le prix proposé par l’expert paraît excessif et un prix de 20 €/m2 est plus adapté au logement dont s’agit.
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La valeur locative du bien loué s’élève à la somme de 46 485,60 € arrondie à 46 500 €”.