Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Valeur locative rue Dauphine (75006) Paris – Choix des éléments de comparaison – Loyers décapitalisés (non)

“Selon l’expert, la rue Dauphine dispose donc d’une assez bonne commercialité, principalement constituée de restaurants et de commerces d’équipement de la personne, outre quelques librairies et magasins d’art ou d’antiquités. Le commerce considéré se situe au milieu de la rue Dauphine, tronçon un peu moins passant et animé commercialement que celui situé à proximité des rues Mazarine, Saint-André des Arts et de l’Ancienne Comédie, mais à moins de 25 m du Passage Dauphine, assurant une liaison entre la rue Mazarine et la rue Dauphine.

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L’expert en déduit donc à juste titre qu’il s’agit d’un emplacement d’assez bonne commercialité pour l’activité exercée bien que celle-ci soit en perte de vitesse, dans un quartier central de la capitale, à la fois résidentiel et de bureaux, bénéficiant d’une chalandise soutenue, notamment touristique et amatrice d’art.
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L’expert a relevé de très nombreuses références, en excluant volontairement les commerces situés boulevard Saint-Germain de commercialité bien supérieure à celle de la rue Dauphine.
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En excluant les loyers décapitalisés en ce que le droit au bail ou le pas de porte ne constituent pas un élément du loyer, et n’a donc pas à être intégré de façon artificielle dans le calcul du loyer pour apprécier par comparaison la valeur d’autres locaux, il convient d’examiner les éléments de comparaison les plus pertinents retenus par l’expert.
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Si le bailleur n’est pas comptable de la réalisation du chiffre d’affaires de son locataire, la rentabilité du fonds de commerce relative à l’activité exercée est néanmoins un élément dont il peut être tenu compte dans l’évaluation de la valeur locative. La SARL Société Nouvelle René Baudouin ne donne aucun élément sur la rentabilité de son fonds, mais verse aux débats des factures d’achat de livres mentionnant une remise de 32 % sur le prix public par le fournisseur, qui caractérise la faible marge appliquée dans cette activité de librairie.
Eu égard à la bonne commercialité de l’emplacement pour l’activité exercée, mais en tenant compte que celle-ci est en perte de vitesse comme l’expert l’a rappelé, à la bonne visibilité du commerce en raison de l’importance du linéaire de façade, de la configuration régulière et fonctionnelle des locaux commerciaux au rez-de-chaussée et de la destination contractuelle, la valeur locative au 1er avril 2013 doit être fixée à 600 €/m2B”.