Loyer – Fixation du loyer du bail révisé – Détermination des surfaces utiles – Clauses exorbitantes du droit commun – Taxe d’enlèvement des ordures ménagères à la charge du preneur (non) – Clause imposant au preneur “de se conformer aux prescriptions et règlements” (non)

1°) “S’agissant de locaux à usage commercial, en application des dispositions de l’article R.145-3 du Code de commerce, il convient pour déterminer la valeur locative d’un bien, de tenir compte de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ainsi que de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, sans exclure des locaux techniques, ni déduire la superficie de surfaces dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 m, dès lors que la totalité des locaux en sous-sol est exploitée par la locataire”.

2°) “Si la mise à la charge du preneur de la taxe foncière qui est une charge exorbitante du droit commun puisque liée au droit de propriété du bailleur, doit faire l’objet d’un abattement, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, d’un montant de 1 733,86 e en 2014, qui correspond à un service dont seul le locataire bénéficie, doit être déduite de ladite taxe foncière. Ainsi sera déduite de la valeur locative la somme de 3 714 e correspondant à la seule taxe foncière”.

3°) “Enfin la clause du bail prévoyant que ‘le preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’inspection du travail, ainsi que la réglementation de l’agrément visée par les articles 510-1 du Code de l’urbanisme, de façon à ce que le bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché’, qui impose au locataire de réaliser les travaux de mise aux normes, d’accessibilité et de salubrité des locaux pour l’exercice de son activité, ne saurait être considérée comme une clause exorbitante de droit commun”.