Loyer – Renouvellement au 27 octobre 2021 – Article R. 145-35 du Code de commerce (oui) – Modification des obligations respectives des parties (oui) – Caractère notable (non)

“Ainsi que l’a rappelé le premier juge, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, et son décret d’application du 3 novembre 2014, ont interdit de mettre à la charge du locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil (article R. 145-35 du Code de commerce) ; cette interdiction est applicable selon l’article 8 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication de ce décret, intervenue le 5 novembre 2014.

La SARL Bio Auvergne soutient que l’entrée en vigueur du nouvel article R. 145-35 du Code de commerce, qui prive d’effet la clause du bail du 5 mai 2010 lui imputant la charge des grosses réparations, n’est intervenue qu’à la date du renouvellement, et non au cours du bail écoulé, de sorte qu’elle ne pourrait constituer une modification notable, propre à fonder le déplafonnement selon l’article L. 145-34 ; cependant, l’article R. 145-8 du Code de commerce, deuxième alinéa, dispose que les obligations découlant de la loi, et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix du bail, peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ; l’interdiction édictée dans le nouvel article R. 145-35 est intervenue au cours du bail écoulé, dès lors que cette article a été publié le 5 novembre 2014, et la circonstance qu’il ne soit entré en vigueur qu’à la date du renouvellement, selon les dispositions transitoires du décret, n’empêche que cette réforme législative et réglementaire a bien pour effet de modifier les obligations convenues entre les parties selon l’acte de bail, à la date du renouvellement et pour la période du bail renouvelé, qu’elle a donc une incidence sur la valeur locative à cette date et pour cette période ; elle doit par suite être prise en considération, M. [H] est recevable à invoquer cette réforme comme un élément de modification pouvant justifier le déplafonnement sous réserve qu’elle comporte une modification notable, dans le cas particulier, des obligations respectives des parties”.