Fixation loyer bail renouvelé – Méthode hôtelière – Valeur de marché (oui) – Majoration taux de recette (oui)

“En l'espèce, il ressort que l'hôtel est exploité sur la totalité de l'immeuble en bon état, les 44 chambres bénéficient toutes des mêmes prestations et aménagements hormis les trois chambres doubles de luxe qui bénéficient en plus d'une terrasse ou d'un balcon, les espaces communs sont conviviaux et bien entretenus, ‘la piscine chauffée, en infrastructure, est rare dans Paris intramuros et constitue un atout commercial certain’.
L'expert a retenu dans son rapport un taux d'effort de 13,5 % par référence aux taux appliqués dans les baux renouvelés, tout en soulignant que ‘son expérience à travers diverses affaires privées révèle un taux d'effort pour les locations nou- velles de +/- 20 % sur la seule partie hébergement’.
L'expert de partie, Monsieur Colomer, a souligné que ‘les locations nouvelles d'hôtels, lorsque le loyer n'est pas calculé à partir d'un rendement financier de l'investissement, se font sur la base de 20 à 30 % de la recette hébergement petits déjeuners compris...’ et cite le taux de 23 % appliqué dans une transaction récente concernant un grand groupe hôtelier. Il fait en outre état d'un taux d'effort hors recettes constituées par les petits déjeuners pour les hôtels 4* selon la classification du 23 juillet 2012 de 13 à 14 %.
En l'espèce, au regard de la clause contractuelle faisant référence à la valeur locative de marché pour le loyer renouvelé, c'est à bon droit que le premier juge a retenu un taux d'effort de 20 % sur la recette hébergement”.