Loyer – Renouvellement au 5 septembre 2017 – Abattement impôt foncier (oui) – “Déplafonnement” (non)

“Le preneur ne se prévaut que d’un facteur de minoration, à savoir, la mise à sa charge de l’impôt foncier, lequel doit être remboursé aux termes de l’article 8.6 du contrat au bailleur, sur justificatif.
La Cour indique que c’est à tort que l’expert a considéré en page 26 de son rapport qu’il n’était pas nécessaire d’appliquer une décote de la valeur locative alors même que le bailleur se déchargeait sur le preneur du paiement de la taxe foncière dès lors qu’il ressortait par ailleurs des usages dans l’environnement commercial proche et de l’ensemble des baux pris en référence, une clause similaire.
En effet la Cour fait observer à cet égard qu’il résulte de l’article R. 145-8 du Code de commerce que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constitue un facteur de diminution de la valeur locative, ceci, alors même que les baux de comparaison d’un même ensemble commercial mettent également à la charge des autres locataires de cet ensemble, l’impôt foncier (Cass. civ. 3e, 25 janvier 2023, pourvoi n° 21-21.943, publié au Bull.) (...)”.
Sur le déplafonnement sollicité par le preneur
La valeur locative étant supérieure au loyer plafonné que les parties s’accordent à fixer, pour rappel, à la somme de 123 897,77 €, ce dernier s’applique sauf à ce que la SAS Gifi Mag apporte la preuve de la modification notable des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Or, constate la Cour, l’appelante ne discute pas dans ses écritures que les prix couramment pratiqués dans le voisinage mentionnés au 5° de l’article L. 145-33 du Code de commerce alors que ce motif, conformément à l’article L. 145-34 du même Code, ne peut fonder le déplafonnement sollicité.
Aucune modification notable des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations des parties et des facteurs locaux de commercialité n’étant intervenues pendant le cours du bail à renouveler, pour justifier le déplafonnement du loyer, la fixation du prix du bail renouvelé au 5 septembre 2017 à la somme de 123 897,77 €, comme sollicité par le bailleur, sera confirmée”.