Renouvellement – Indemnité d’éviction – Bail bureaux – Indemnité principale (non) – Indemnités accessoires (oui)

“Il résulte du jugement définitif du 24 juin 2017 que le congé délivré le 19 mars 2014 a mis fin au bail le 31 mai 2015 et qu’en l’absence de valeur de droit au bail, l’indemnité d’éviction est circonscrite aux indemnités accessoires.
Il s’agit des frais (de remploi) notamment d’agence, de rédaction d’acte et de droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur ou la conclusion d’un nouveau bail.
Cette indemnité (pour trouble commercial) a pour objet de réparer le préjudice résultant de la perturbation de l’activité de l’entreprise que provoque son éviction des lieux loués. Ce préjudice est principalement constitué par le temps consacré par le preneur au préjudice de son activité pour rechercher un nouveau local et organiser le transfert de son activité dans ce lieu. Plusieurs méthodes peuvent être retenues pour calculer le trouble commercial, celui-ci pouvant être fait notamment en fonc- tion de l’EBE ou de la masse salariale. L’expert a considéré à juste titre plus approprié pour une destination de bureaux de se référer à la masse salariale. Cet avis est également celui de M. [U], expert amiable de la société Spencer Stuart considérant que l’EBE n’est pas pertinent pour une activité tertiaire sans perte de clientèle.
L’indemnité de double loyer a pour objet d’indemniser le preneur évincé du préjudice qu’il subit du fait de l’éventuelle néces- sité, à l’occasion du transfert de son activité, de s’acquitter du loyer dû pour ses nouveaux locaux tout en continuant à payer le loyer des anciens locaux, notamment lorsque des travaux sont nécessaires dans les nouveaux locaux.
Il ressort de ces éléments que le jugement déféré a considéré à juste titre comme frais de réinstallations justifiés les travaux de cloisonnement amovible, de câblage, VDI, de câblage audiovisuel, de peinture/revêtements muraux et de revêtements de sol pour un total de 253 948 € HT. Il a écarté à juste titre les autres travaux notamment les prestations du bureau d’études, les travaux de plâtrerie, climatisation, ventilation, chauffage, pose de faux plafonds, plomberie, menuiserie, électricité.”