Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Détermination de la valeur locative au 1er janvier 2012 – Appartement situé au 1er étage – Méthode de pondération – Moyenne des valeurs locatives (non) – Grille de pondération octobre 2012 (oui) – Abattements (oui)

“L’expert judiciaire a proposé deux approches pour pondérer les locaux et calculer la valeur locative :
– l’une consistant à pondérer l’ensemble des locaux, appartement compris, soit 148,97 m2B pour une valeur unitaire de 250 euros/m2B, soit 37 242,50 euros/an ;
– l’autre consistant à pondérer la partie commerciale, soit 114,60 m2 et à conserver la surface réelle de l’appartement, soit 89,20 m2 avec une valeur locative unitaire de 17 €/m2/mois pour la partie habitation, aboutissant ainsi à un loyer global de46847eurosparanHTetHC.
Il a ensuite fait une synthèse entre ces deux valeurs pour déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail, soit une valeur locative de 42 045 € à laquelle il a appliqué un abattement de 7 % pour charges exorbitantes en raison de la taxe foncière mise à la charge du locataire, soit une valeur locative de 39 102 euros/an/HT/HC.
Il ressort du descriptif précité des locaux et des photographies figurant dans le rapport d’expertise judiciaire, mais aussi du rapport établi par M. Martins à la demande de l’appelante, que l’appartement du 1er étage bénéficie certes d’une entrée indépendante mais il est relié à la partie commerciale par sa cuisine qui se situe au rez-de-chaussée, au sein même de la partie commerciale des locaux, celle-ci étant situé dans le dégagement au fond de la boutique, en face de l’échelle conduisant au sous-sol où se trouve le fournil.
Cette configuration particulière justifie qu’il soit retenu, pour calculer la surface pondérée des locaux, la première approche proposée par l’expert judiciaire à savoir que l’appartement fasse l’objet d’une pondération (...).
M. Fruchter a appliqué les coefficients de pondération selon la grille d’évaluation publiée en octobre 2012, ce qui est approprié, d’une part parce que lorsqu’il a déposé son rapport en mars 2015, la nouvelle grille de pondération publiée le 1er juillet 2015 n’était pas encore applicable et d’autre part parce qu’il s’agit de la grille de pondération la plus proche de la date du loyer renouvelé au 1er janvier 2012 ; par conséquent cette grille de pondération, qui reste la plus pertinente pour évaluer la valeur locative à cette date, notamment par rapport aux loyers de comparaison (...).
L’abattement de 7 % préconisé par l’expert judiciaire et retenu par le jugement de première instance en raison du transfert sur la société locataire de la taxe foncière n’est pas discuté.
Il s’ensuit que les travaux de mise en conformité administrative sont à sa charge (du preneur) ce qui constitue une charge exorbitante considérant l’activité de boulangerie qui est soumise à des règles strictes en matière d’hygiène, de sorte qu’un abattement de 3 % viendra s’ajouter à l’abattement susvisé (...)”.