Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Officine de pharmacie-parfumerie – Améliorations (oui) – Travaux de mise en conformité (oui) – Plafonnement (oui)

“Il résulte des dispositions des articles R. 145-3 et R. 145-4 du Code de commerce relatifs aux caractéristiques propres au local et de l’article R. 145-8 concernant les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail que :
• lorsque les travaux réalisés par le locataire ont modifié notablement les caractéristiques des locaux, le déplafonnement est possible au premier renouvellement suivant leur réalisation, sous peine de déchéance du bailleur du droit de s’en prévaloir pour les renouvellements ultérieurs ;
• les travaux d’amélioration réalisés en cours de bail par le locataire, qui en a assumé la charge financière exclusive, n’ouvriront droit à déplafonnement que lors du second renouvellement suivant leur accomplissement ;
• une mise en conformité tout comme l’adaptation des locaux à leur destination contractuelle ne constituent pas une amélioration.
(...)
Il est admis par les parties que les travaux dont s’agit n’ont pas eu pour effet de modifier l’assiette du bail.
Si les travaux entraînent une modification notable des caractéristiques des locaux loués, mais constituent également des améliorations, c’est le régime des améliorations qui prévaut. Leur prise en compte s’effectuera soit lors du premier renouvellement, soit lors du second, selon que le bailleur aura participé ou non à leur financement.
En espèce, il ne peut être contesté que les travaux dont s’agit ont notablement modifié les caractéristiques des locaux loués. Cependant, il n’est pas d’avantage (sic) contestable qu’en optimisant la surface de vente et d’exposition par réaménagement des espaces et externalisation du système de climatisation, et modifiant le flux de circulation par modification des accès, ces travaux ont notablement amélioré les lieux pris à bail.
(...)
En outre, la Cour relève que cette nouvelle activité (vente de produits d’orthopédie) est une activité incluse dans la destination contractuelle, puisque les textes permettent à une officine de pharmacie de vendre des produits d’orthopédie, que la création de la cabine de stockage et d’essayage, indispensable à l’exercice de cette activité, ne constitue, ainsi que le soutient la société locataire, qu’une mise en conformité des lieux par rapport à la réglementation applicable, et en toute hypothèse une amélioration de ceux-ci.
Dans ces conditions, les travaux dont s’agit étant des travaux d’amélioration, réalisés au cours du bail expiré, sans que le bailleur ne participe à leur financement, ne peuvent entraîner un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé et il convient d’infirmer de ce chef le jugement entrepris.”