Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Activité de stockage à destination des particuliers ou des professionnels et vente de produits, services et matériels annexes à cette activité – Monovalence (non) – Modification notable des caractéristiques des locaux (oui)

“• Sur la monovalence des locaux
La Cour renvoie à la motivation détaillée du jugement entrepris qu’elle adopte.
• Sur la modification de l’assiette du bail
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La Cour rappelle qu’un changement d’affectation peut justifier un déplafonnement du loyer. Il faut toutefois que le changement d’affectation soit suffisamment notable.
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Il s’ensuit que la locataire ne peut pas se prévaloir de ce que la suppression du logement au 6e étage l’a été pour adapter les locaux à son activité puisqu’il n’était pas prévu que le local de 100 m2 du dernier étage à usage d’habitation soit supprimé et que l’accord du bailleur quant aux travaux ne portait pas sur le changement d’affectation de la surface à usage d’habitation de 100 m2 du dernier étage. Si l’assiette totale du bail est inchangée, l’affectation du logement à usage commercial aux fins de stockage représente 2,57 % de la superficie totale de 3 891 m2 et non 0,02 % comme retenu par le jugement entrepris ; qu’il s’agit ainsi d’une superficie supplémentaire qui a pu être donnée en location pour du stockage et générer un revenu contrairement au local d’habitation qui était destiné au gardien.
Dans ces conditions, le changement d’affectation du 6e étage ayant conduit à la suppression totale du logement affecté à l’habitation pour l’affecter à un usage purement commercial constitue une modification notable des caractéristiques des locaux, de nature à entraîner le déplafonnement du loyer, le caractère notable de la modification s’appréciant au regard de l’intérêt pour le commerce considéré.
Le jugement qui a écarté le déplafonnement sera donc infirmé sans qu’il soit nécessaire d’examiner le motif tiré des facteurs locaux de commercialité.
• Sur la valeur locative
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L’expert judiciaire a, de manière justifiée, pris des références de locaux d’activités et d’entrepôts, dont se rapproche par nature l’activité de self-stockage.
S’agissant d’un local de self stockage, il n’y a pas lieu à pondération d’une partie du rez-de-chaussée contrairement à ce qui a été retenu par M. Petit (expert missionné par la preneuse).
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La proposition de l’expert judiciaire sur la valeur locative par niveau sera entérinée (...)
L’expert judiciaire a appliqué un abattement de 5 % en raison des clauses exorbitantes de droit commun du bail. M. Petit propose 12 %.
Toutefois, cet abattement est faible au regard des clauses exorbitantes du bail. En effet, le bail transfère sur la locataire la taxe foncière et les primes d’assurance incendie de l’immeuble, ce qui donnera lieu à un abattement de 8 % eu égard à la superficie de 3 891 m2 de l’immeuble”.