Jurisprudences Bail commercial › Le loyer › Fixation du loyer de renouvellement
Loyer – Renouvellement au 1er août 2014 – Pub salon de thé musique d’ambiance restauration bar avec licence IV vente de produits dérivés à l’exclusion de restaurant fast-food ou brasserie bon marché – Accession en fin de jouissance (oui) – Valeur locative inférieure au loyer plafond (oui) – Facteurs de majoration et minoration de la valeur locative (oui)
(CA Paris, Pôle 5, Ch. 3, 29 janvier 2020) CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 29 janvier 2020, aff. SAS Andyrest c./ SA The Travellers, RG 17/15682
“Sur la clause accession
(...). Comme l’indique le bailleur, la clause du bail mentionne une date d’accession, à savoir la fin du bail.
Toutefois, l’accession est corrélée en l’espèce à une obligation éventuelle de remise des locaux en leur état primitif. (...).
Or la remise des lieux dans leur état “primitif ” ne peut intervenir lors des renouvellements du bail.
Il s’ensuit une contradiction dans les termes du point 8 du bail. La clause doit donc être interprétée, conformément à l’article 1162 du Code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2006, contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation, c’est-à-dire, en l’espèce, en faveur de la SAS Andyrest.
Il sera donc considéré que la commune intention des parties consiste en ce que la clause d’accession ne puisse jouer qu’à la fin des relations contractuelles liant les parties. (...).
Au regard de l’ensemble de ces éléments, les travaux effectués par le locataire n’ont pas fait accession au bailleur.
Sur la valeur locative
L’appelante se prévalant de ce que la valeur locative est inférieure au loyer plafond de renouvellement, il convient de se prononcer sur la valeur locative. (...).
Dans la mesure où les travaux n’ont pas fait accession, il convient de retenir la surface des locaux donnés à bail avant travaux. (...).
L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant parmi des références issues du marché, des renouvellements amiables et des décisions judiciaires.
La Cour considère qu’il convient de retenir les loyers de marché sans réintégration des droits au bail ou droits d’entrée s’agissant de loyer en capital, ce qui ne correspond pas à la valeur locative du Code de commerce.”