Loyer de renouvellement – Indemnité d’éviction – Salon de coiffure – Transfert du fonds (oui) – Indemnité de déplacement (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.
Il résulte des pièces versées aux débats que la société Lucia I. a acheté un fonds de commerce de coiffure et soins de beauté, incluant un droit au bail, pour un montant de 100 000 € dont 87 500 € correspondant aux éléments incorporels, sis... à proximité des locaux qu’elle exploitait ; que bien qu’elle ait dû acheter un fonds de commerce, sa clientèle étant locale et également plus large sur rendez-vous s’agissant d’un salon de coiffure haut de gamme, le transfert ne lui a pas fait perdre une part importante de sa clientèle, étant relevé qu’il n’est pas discuté qu’elle exploite le salon de coiffure dans les nouveaux locaux sous son enseigne Lucia I., de sorte que l’indemnité d’éviction à laquelle a droit la locataire évincée correspond à une indemnité de transfert, ce qui n’est pas véritablement discuté par les parties.

Le préjudice subi par la société Lucia I. correspond donc pour l’essentiel dans la perte de ses avantages locatifs, à savoir la perte de son droit au bail, ou diverses indemnités accessoires.
S’agissant de la valeur du droit au bail, celle-ci se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

L’expert judiciaire a évalué la valeur du droit au bail en tenant compte d’une valeur locative de marché des locaux dont la société Lucia I. est évincée d’un montant de 100 000 €, non contestée par les parties, de laquelle il a soustrait le loyer contractuel indiciaire, soit 74 913 € arrondis à la somme de 75 000 €, la différence étant affectée d’un coefficient 6 non contesté par les parties.

Toutefois, si un jugement de sauvegarde a été rendu le 19/07/2017 et un plan de sauvegarde a été arrêté par jugement du 4/07/2018 afin d’apurer les dettes, la Cour relève qu’au jour de la clôture, la société Lucia I. ne justifiait toujours pas avoir réglé la somme de 194 646 € HT au titre des travaux d’aménagement de ses nouveaux locaux qu’elle exploite pourtant depuis plusieurs années, ce alors qu’elle a réglé des causes du jugement, et en particulier de l’indemnité d’éviction, en trois versements, les 10/04/2018, 29/08/2018 et en décembre 2018 tel que cela ressort du conseiller de la mise en état du 9/01/2019”.