Jurisprudences Bail commercial › Le renouvellement du bail › Indemnité d'éviction
Renouvellement – Indemnité d’éviction – Vente de chocolat, salon de thé – Perte de fonds (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnité accessoire (oui)
(CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 14 septembre 2022)
“La société De Neuville exerce une activité de chocolatier-confiseur salon de thé dont la clientèle se compose selon l’expert judiciaire sans que preuve contraire n’en soit rapportée, essentiellement d’une clientèle locale ou de passage constituée de particuliers. Il est admis que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce dont la clientèle dépend de l’emplacement.” “Les parties ne discutant pas que la valeur marchande du fonds est inférieure à la valeur du droit au bail, l’indemnité prin- cipale doit être fixée à la valeur du droit au bail, les parties étant en désaccord sur son montant”.
“Le fait que le cas échéant le prix des cessions ait augmenté n’établit pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité, celle-ci dépendant d’autres mécanismes et notamment de l’offre et de la demande dans un secteur qui a tou- jours bénéficié d’une bonne commercialité”.
“Il s’ensuit que la valeur locative de marché est de (64,11 m2B × 2 100 euros) 134 631 euros”.
“Il résulte des éléments précités que le prix du bail aurait été plafonné si le bail avait été renouvelé le 1er janvier 2016 et aurait été fixé à la somme de 30 545,51 euros, par application des indices ILC, arrondie à la somme de 30 546 euros, la loi du 18 juin 2014 ayant supprimé l’ICC comme indice de référence pour calculer le plafonnement du loyer...”
“La valeur du droit au bail s’établit à la somme de 884 722,50 euros, arrondis à 884 723 euros [(134 631 euros – 30 546 euros) × 8,5]”
“Les parties ne contestent pas la valeur locative unitaire en renouvellement retenue par l’expert judiciaire et le jugement entrepris, à savoir 1 300 euros /m2B...”
“La valeur locative est de 83 343 euros (64,11 m2B × 1 300 euros) à laquelle il convient d’appliquer un coefficient de précarité de 10 % conforme aux usages, soit une indemnité d’occupation de 75 008,70 euros, arrondie à la somme de 75 009 euros/an.”