Bail commercial – Activité de gestion de résidences immobilières, étudiantes, para-hôtelières, parcs résidentiels – Exploitation d’un fonds de commerce – Droit à la propriété commerciale (oui)

“La société RB 16 échoue à démontrer au surplus que nonobstant l’objet social de la société Lamy Résidences, celle-ci ne disposerait pas d’une clientèle propre, autonome et directe tant au titre de la résidence que du studio donné à bail alors que du fait de la situation de la résidence dans Paris, à proximité de nombreux instituts de formation et écoles et de l’offre de logements meublés ainsi proposée, elle s’adresse à une clientèle attachée à l’emplacement de la résidence et donc distincte de celle d’autres résidences que possède la société Lamy.
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La société RB 16 souligne justement que l’activité de la société Lamy résidences ne peut être qualifiée de commerciale qu’au- tant qu’à l’activité d’hébergement proprement dite, civile par nature, s’ajoute une offre de prestations para-hôtelières et un exercice effectif de celles-ci.
La société RB 16 fait grief à cet égard à la société Lamy de ne pas être en mesure de justifier de la fourniture des prestations à laquelle elle s’est engagée au terme du bail, faisant valoir que, selon la jurisprudence du Conseil d’état, la société Lamy doit être tenue de fournir systématiquement à ses résidents les mêmes prestations que celles d’un hôtel, telles qu’elles sont décrites dans le bail et sans coût supplémentaire pour le résident, que la tarification qu’elle produit ne justifie pas qu’elle met les services à la disposition des résidents, qu’il résulte au contraire des constatations de l’expert Martins que la cafétéria n’est qu’un débarras souvent fermé à clef dans lequel s’est accumulé des éléments n’ayant rien à y faire et qui rendent la salle impraticable, qu’aucun élément ne permet d’y réaliser un petit-déjeuner, que suivant les chiffres produits, la prestation petit-déjeuner n’est pas réellement mise en pratique, que le réfrigérateur est vide, que la société Lamy n’a pas investi d’argent dans l’installation de la laverie automatique, que c’est la société qui gère ce service qui entretient le matériel, que la société Lamy facture aux copropriétaires l’entretien des parties communes alors qu’aucun d’eux ne réside dans les locaux et ne bénéficie des parties communes.
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La société Lamy résidences n’est pas contredite quand elle indique que ces prestations ne constituent des prestations annexes soumises au régime de la TVA que si elles ne sont pas incluses dans le prix de location, que la réalisation des prestations telle que prévue au bail est précisément destinée à permettre l’assujettissement à la TVA de sorte que la facturation des services en sus du prix de la location est conforme à son obligation contractuelle.
La société Lamy résidences démontre par la production de la page de son site internet, de différentes plaquettes publicitaires et de ses fiches de tarifications qu’elle propose aux résidents une offre de services conforme aux dispositions du bail (linge de maison, service petit déjeuner, accueil, gardiennage, laverie, cafétéria...).
Elle justifie en outre qu’il existe avec la société VBN une convention d’assistance technique pour lui permettre d’assurer l’accueil, le service des petits-déjeuners et le nettoyage régulier des studios et que le service de la laverie est assuré en exécu- tion d’un contrat passé avec la société Lavmatic ; de son côté, la bailleresse ne démontre pas qu’elle supporte réellement en définitive le coût de l’entretien des parties communes, faute de produire le budget de la copropriété et les appels de charges correspondant aux débats, alors que la société Lamy résidences indique de son côté avoir notamment supporté les charges de gardiennage au titre des charges récupérables en 2009 ; il n’est pas établi en outre que, comme le soutient la société RB 16, le gardien prétendument licencié à une date récente pour inaptitude n’a pas été remplacé.
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Le fait également que le service prestations petits-déjeuners soit parfaitement modique ainsi qu’il résulte des factures pro- duites par la société Lamy résidences n’est pas de nature à contredire la réalité de l’offre que la société est effectivement en mesure de fournir aux résidents et que ceux-ci sont libres d’utiliser ou non.
En conséquence, la société Lamy démontre qu’elle propose et est en mesure de fournir à l’ensemble des résidents de la rési- dence du canal Saint-Martin où se situe le studio appartenant à la société RB 16 et à l’occupant de ce studio en particulier la totalité des prestations de services énumérées au bail liant les parties. Elle justifie ainsi de l’exercice dans les lieux loués d’une activité commerciale conforme à la destination du bail.
L’allégation suivant laquelle la société Lamy résidences ne serait cependant pas détentrice d’un droit au bail est dénué de tout caractère sérieux puisqu’elle exploite dans les lieux loués l’activité du fonds de commerce qu’elle possède en vertu d’un bail qualifié de commercial par les parties elles-mêmes et qui l’est en raison de l’activité hôtelière et para-hôtelière exercée par la locataire dans la résidence en son ensemble dont le studio est une partie.”