Bail commercial – Clause d’échelle mobile – Prise en compte de l’indemnité d’entrée (non) – Révision de loyer article L.145-39 du Code de commerce recevable et fondée

“Aux termes de l’article L. 145-39 du Code de commerce, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ; que le loyer en cours à la date de la demande de révision sur le fondement de ce texte doit être donc comparé au loyer initial ou au loyer qui aurait pu être antérieurement judiciairement révisé ou au dernier loyer fixé d’un commun accord ; (...) que la somme de 228 674 € que le bailleur demande à voir considérée comme un supplément de loyer a été versée par le preneur à la signature du bail ; qu’elle est expressément qualifiée par les parties dans le contrat de bail, ‘d’indemnité d’entrée’ ; que M. de la F. ne fait aucune démonstration au soutien de sa thèse ; que la preuve de la commune intention des parties de voir cette somme constituer, à l’encontre des termes du contrat la qualifiant d’indemnité, un supplément de loyer ne peut résulter du seul assujettissement de cette somme à la TVA ; (...) que M. de la F. ne justifie ni d’une révision judiciaire du loyer antérieure à la demande formée le 1er août 2009 par la société Armand Thierry ni d’un accord des parties pour un autre loyer que le loyer initial indexé dans les termes du contrat de bail ;
Considérant que c’est dès lors à juste titre que le premier juge, ayant retenu que le loyer porté à 334 426 € par le jeu de l’échelle mobile se trouvait augmenté de plus d’un quart par rapport au prix fixé contractuellement, a dit que les conditions d’application de l’article L. 145-39 du Code de commerce étaient réunies, que le loyer devait être fixé à la valeur locative et a ordonné une mesure d’expertise pour fixer ce loyer... ”.