Bail commercial – Révision triennale – Choix des indices de référence

“Or, les dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce en édictant que, à moins d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majo- ration ou la diminution du loyer consécutive à une révision ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construc- tion, ou celui de l’indice des loyers commerciaux s’il est applicable, organise un plafonnement du loyer révisé et les indices à prendre en compte pour le calcul de la révision légale sont ceux d’une part du trimestre au cours duquel la demande de révision est notifiée et d’autre part, du trimestre au cours duquel est intervenue la dernière fixation du loyer, sans qu’il soit possible d’organiser contractuellement un mode de calcul différent qui contreviendrait aux dispositions d’ordre public de la révision visant à contenir la révision des loyers.
En l’espèce, les parties ont bien prévu dans le bail renouvelé que le loyer serait révisable tous les trois ans dans les termes du Code de commerce de sorte que l’allégation par la bailleresse de l’intention des parties de vouloir déroger à l’ordre public de protection institué par le statut des baux commerciaux n’est nullement démontrée et la seule référence faite dans le bail renouvelé à un indice contractuel à prendre en compte lors de la révision qui soit antérieur à celui existant à la date d’effet du bail ne peut être considéré comme exprimant la volonté non équivoque du preneur de renoncer aux dispositions protectrices de l’article L. 145-38 du Code de commerce, étant observé que son droit au bénéfice des dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce est né précisément à l’occasion de la première révision triennale de janvier 2009 et qu’il ne pouvait donc renoncer par avance à un droit qui n’était pas né.
La clause du bail prévoyant la révision tous les trois ans dans les termes du Code de commerce ne saurait au surplus s’analy- ser en une clause d’indexation, la société Allianz vie ne procédant à aucune démonstration à cet égard ; elle a d’ailleurs suivi la procédure applicable en matière de révision du loyer à laquelle le bail fait référence en formant sa demande du 2 janvier 2009 par lettre recommandée, conformément aux dispositions applicables à la révision, la lettre ne comportant aucune ambiguïté à cet égard, puisqu’elle y fait expressément référence à l’article L. 145-38 du Code de commerce en ajoutant que les conditions légales de la révision sont réunies.”