Charges – Répartition – Clause d’exonération – Clause réputée non écrite – Rétroactivité – Nouvelle répartition

Doit être réputée non écrite la clause qui dispense le propriétaire de deux lots de participer à l’ensemble des charges communes à l’exception de la réparation des gros murs et de l’étanchéité.
Une clause réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé la demande en restitution des sommes versées en prenant en compte la nullité de la clause doit être rejetée.
Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges il procède à leur nouvelle répartition.
“La Cour :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bastia, 11 mai 2011), que la société Santa Maria est propriétaire, dans un immeuble en copropriété, des lots 1 et 2 correspondant à des locaux situés au rez-de-chaussée dans lesquels est exploitée une station service devenue station de lavage de véhicules ; que le règlement de copropriété comporte un article 3 stipulant que ‘par dérogation aux clauses ci-dessus, la station service lots n° 1 et 2 ne participera qu’aux charges suivantes: réparation des gros murs ; étanchéité’ ; que se prévalant de cette clause, la société Santa Maria a assigné le syndic de l’immeuble afin d’obtenir la rectification de la répartition des charges, la restitution des charges indûment perçues et une expertise pour rétablir les décomptes de charges afférentes aux différents lots ;
Sur le premier moyen pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause du règlement de copropriété avait pour effet de dispenser le propriétaire des lots 1 et 2 de participer à l’ensemble des charges communes visées par le règlement de copropriété à l’exception de celles concernant la réparation des gros murs et l’étanchéité, l’exonérant du paiement des impôts, contributions et taxes auxquelles sont assujettis toutes les choses et parties communes de l’immeuble, des frais de ravalement des façades, de la rémunération du syndic, des frais nécessités par le fonctionnement du syndicat et des frais de tout-à-l’égout et que l’importance de la dérogation ainsi accordée n’était pas justifiée au regard de la destination spécifique des lots concernés, la Cour d’appel, qui a retenu que cette clause contrevenait aux dispositions de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, en a déduit à bon droit qu’elle devait être réputée non écrite en application de l’article 43 de cette loi ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu’une clause réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé, la Cour d’appel a, à bon droit, rejeté la demande de la société Santa Maria en restitution de sommes ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que lorsque le juge, en application du premier alinéa de ce texte, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ;
Attendu, qu’après avoir déclaré non écrite la clause 3 du règlement de copropriété, a dit, par motifs adoptés, que l’assemblée générale devrait procéder à une nouvelle répartition des charges en se conformant aux dispositions légales et réglementaires ; Qu’en statuant ainsi alors qu’il appartient au juge de procéder à une nouvelle répartition des charges et de fixer toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose y compris la création de charges spéciales lorsqu’elle s’avère indispensable au regard de la loi, la Cour d’appel a violé le texte susvisé”.