Charges – Répartition – Primes d’assurance – Surprime – Caractère dangereux de l’activité exercée – Clause d’aggravation des charges – Application

Le fait d’exercer dans l’immeuble une activité dont le caractère dangereux entraîne un risque anormal pour les autres copropriétaires et donc l’obligation pour le syndicat de payer une surprime d’assurance justifie l’application de la clause d’aggravation des charges insérée au règlement de copropriété.
“La Cour :
Sur la surprime d’assurance :
Considérant que sur le fondement de la clause d’aggravation des charges insérée au règlement de copropriété disposant que les copropriétaires qui aggraveraient les charges communes par leur fait, celui de leurs ayants-droit, locataires, occupants ou préposés, supporteront seuls les frais ou dépenses supplémentaires qui seraient ainsi occasionnés, le syndicat réclame à la société le montant des surprimes d’assurance appliqué à la suite de la visite d’un inspecteur d’assurance du fait de l’exploitation par le locataire commercial de la société d’une activité de discothèque ;
Que le syndicat établit l’existence d’une surprime liée à la nature de cette activité non contestée par la société par la production d’une lettre de son courtier d’assurances du 23 mai 2008 (pièce no 22 du syndicat) ;
Que la Cour relève que cette activité de discothèque classée par la Préfecture de police dans les activités de type P, distinctes des restaurants et débits de boisson et des salles d’audition, de conférence, de réunion, de spectacle ou usages multiples, et considérée comme plus dangereuse, n’est pas mentionnée au bail commercial consenti par la société pour l’activité de bar- café, débit de boissons alcoolisées, restaurant, organisation de soirées ;
Que ce bail prévoit d’ailleurs que si le commerce exercé par le preneur entraînait, soit pour le bailleur, soit pour les colocataires, soit pour les voisins, des surprimes d’assurance, le preneur sera tenu tout à la fois d’indemniser le bailleur du montant de la surprime par lui payée et en outre, de le garantir contre toutes les réclamations d’autres locataires ou voisins ; que la société avait donc toute conscience d’une telle éventualité ;
Que le syndicat a l’obligation de souscrire une assurance de dommages pour couvrir l’immeuble dont il est propriétaire ; que cette obligation ne dépend pas de l’éventuelle assurance de responsabilité qui peut être souscrite par un locataire pour couvrir sa faute ou son fait ;
Que la conclusion d’un tel contrat d’assurance relève du pouvoir propre du syndic qui doit pourvoir à la conservation de l’immeuble ; que la surprime est en tout état de cause imposée à la copropriété par l’assureur ;
Que le fait d’exercer dans l’immeuble une activité dont le caractère dangereux entraîne un risque anormal pour les autres copropriétaires et donc l’obligation pour le syndicat de payer une surprime d’assurance justifie l’application de la clause d’aggravation des charges insérée au règlement de copropriété au préjudice de la société, et ce alors que cette dernière impose au syndicat les conséquences d’une activité qu’elle n’a même pas autorisée à son locataire ;
Que la surprime d’assurance due par le syndicat et liée à l’exploitation dans le lot appartenant à la société à responsabilité limitée Cobenko d’une discothèque sera à la charge de cette dernière à compter de l’exercice 2006 ;
Que l’assureur est seul susceptible de donner les éléments permettant d’établir le montant de cette surprime exercice par exercice”.