Jurisprudences Bail › Bail rural
Concours du droit de préemption du preneur à bail rural et du droit de préférence conventionnel – Articles L. 412-1, L. 412-4 du Code rural et de la pêche maritime et principe selon lequel la fraude corrompt tout – Primauté du droit de préemption du preneur à bail rural, sauf fraude
(Cass. civ. 3e, 11 janv. 2024)
Le droit de préemption du preneur à bail rural prime tout droit de préférence conventionnel stipulé sur le bien, que le bail rural ait été conclu avant ou après le pacte de préférence. Sauf concert frauduleux établi avec pour unique dessein de faire échec à son droit, le bénéficiaire du droit de préférence conventionnel ne peut obtenir que des dommages-intérêts et non la nullité de la vente ou la substitution dans les droits du preneur à bail rural. La fraude ne saurait être caractérisée sur la seule connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir.
“6. Vu les articles L. 412-1, alinéa 1, et L. 412-4, alinéa 1, du Code rural et de la pêche maritime et le principe selon lequel la fraude corrompt tout :
7. Selon le premier texte, le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte du droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place.
8. Selon le second, le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires.
9. Il en résulte que le fermier est titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel.
10. Sauf à porter atteinte au caractère d’ordre public de ce droit de préemption, le bénéficiaire d’un pacte de préférence, sans préjudice de son droit à réparation, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit.
11. La simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux”.