Fixation du loyer de renouvellement – Champs-Élysées – Pondération base grande surface – Valeur locative au 1er juillet 2009 – Clauses exorbitantes du droit commun et abattement (non)

“Il apparaît que le recours à la méthode de pondération grande surface est justifié à raison du format important des zones de vente, supérieures à 300 m2 (...). La surface pondérée des locaux sera donc estimée, à l’instar de l’expert, à 571 m2.
(...)
Aussi, compte tenu :

• des références proposées par l’expert, toutes portant sur l’avenue des Champs-Élysées,
• des clauses du bail ne présentant pas in fine de caractère exorbitant du droit commun (loyer net de charges au profit de la bailleresse hors coût de l’impôt foncier et des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, coût de mise aux normes administratives transféré à la société locataire contrebalancé par le caractère récent de l’établissement répondant aux normes de sécurité et d’accessibilité) dans la mesure où ce bail qualifié par l’expert de type ‘investisseur’ est couramment pratiqué sur un site où investisseurs institutionnels et foncières importantes sont largement représentés ;
• des caractéristiques des locaux présentant d’indéniables avantages physiques, tels l’implantation sur la partie médiane de l’avenue, l’excellente visibilité en angle, le grand volume parfaitement adapté à l’exploitation d’une ‘vitrine’ pour un concessionnaire automobile avec entrée ‘en cathédrale’, le confort d’un accès livraison à l’écart de la zone de vente, la destination contractuelle libérale parfaitement adaptée au site ;
• de la date d’échéance du bail renouvelé (1er juillet 2009) s’inscrivant dans le contexte de la crise financière internationale, ne permettant pas de considérer les valeurs les plus élevées dont fait état la bailleresse, il convient de retenir un prix unitaire de 4 500 € et partant une valeur locative annuelle globale de 571 m2P x 4 500 € = 2 569 500 €”.