Fixation du loyer de renouvellement – Hôtel trois étoiles – Exploitation assise sur deux locaux de taille inégale – Méthode hôtelière – Prise en compte de la recette des petits-déjeuners (oui) – Majoration pour communication (non)

“Il convient de tenir compte de la spécificité de l’Hôtel Corail qui exploite son activité dans deux bâtiments... Or la salle du petit déjeuner qui dessert les cinquante chambres de l’hôtel est exploitée dans la partie louée par les consorts Dommergue- Bastide.
Cette salle de petit déjeuner occupe donc une place importante dans les lieux loués et apporte une plus-value à l’ensemble de l’hôtel. Dès lors que la structure de l’immeuble, comprend un local permettant à l’hôtelier d’offrir à la totalité de sa clientèle de l’hôtel des petits déjeuners, et donc d’en tirer un revenu, notamment par l’existence d’une salle destinée à cet usage, il convient de retenir la recette des petits déjeuners dans la recette théorique. (...)

... eu égard au fait que tous les clients ne prennent pas nécessairement un petit déjeuner à l’hôtel, que les couples peuvent commander un petit déjeuner et le partager, que les chambres dites ‘double’ qui représentent l’essentiel de l’offre de cet hôtel peuvent être louées indifféremment à une personne seule ou à un couple, le nombre de petits déjeuners vendus varie en conséquence. C’est dans ces circonstances que l’expert a procédé à un abattement de 70 %, ce qui aboutit, selon l’expert, à une recette théorique hors taxes complémentaire pour les petits déjeuners de 9 100 € annuels HT.

Or, ainsi qu’il a été indiqué, la salle des petits déjeuners est commune aux cinquante chambres de l’hôtel et ne concerne pas uniquement les seules six chambres exploitées dans l’immeuble loué par les consorts Dommergue Bastide. Il convient donc de calculer la recette des petits déjeuners afférente aux cinquante chambres pouvant héberger jusqu’à 92 personnes. Ainsi la recette théorique serait de 92 personnes x 365 jours x 7,58 € HT = 254 536,40 €, à laquelle il convient de retrancher un abattement de 50 % pour tenir compte du fait que tous les clients de l’hôtel ne prennent pas de petit déjeuner et que les chambres peuvent n’être occupées que par une seule personne.

(...)
Cette communication ne profite pas aux lieux objet de la présente procédure, mais essentiellement aux locaux contigus dans lesquels la majorité des chambres est exploitée. Ainsi les locaux communs et notamment la salle des petits déjeuners profitent aux 44 autres chambres dépendant de l’immeuble voisin qui ne pourrait pas fonctionner à usage d’hôtel 3 étoiles sans ceux- ci.
Il n’y a donc pas lieu d’effectuer une majoration de 30 % telle que proposée par l’expert”.