Fixation indemnité d’éviction – Activité de cristallerie – Valeur du droit au bail supérieure à valeur du fonds (oui) – Remploi (oui) – Frais de réinstallation (non)

“Le choix par le preneur de poursuivre l’exploitation de l’activité commerciale de cristallerie de son prédécesseur a donc eu pour conséquence de soumettre la détermination de son indemnité d’éviction aux seuls chiffres d’affaires réalisés dans les locaux loués.
Le premier juge a dès lors justement écarté la demande la SA Parfumeries Fragonard tendant à être indemnisée par référence aux prix d’acquisition du fonds de commerce et aux chiffres d’affaires des boutiques Fragonard.

Il a par ailleurs rappelé que les chiffres d’affaires des lieux litigieux sur les 3 années précédant le dépôt du rapport de l’expert dégageaient une valeur inférieure à celle du droit au bail dont la valeur a donc été légitimement calculée suivant la méthode du différentiel.
(...)

Le premier juge a d’autre part exactement retenu, s’agissant des indemnités accessoires que la SA Parfumeries Fragonard ne pouvait se voir refuser une indemnité de remploi aux motifs de la rareté des locaux commerciaux dans la commune. Il a justement évalué cette indemnité à la somme de 10 000 € : il n’y a pas lieu de conditionner le paiement de cette somme à la justification d’une réinstallation effective dont l’impossibilité n’est pas démontrée par le bailleur.

Le jugement déféré sera par conséquent réformé en ce qu’il a ordonné le séquestre de la somme allouée.
Il n’y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande de la SA Parfumeries Fragonard au titre des frais de réinstallation, en l’absence de constatation préalable d’aménagements spécifiques dans les locaux objets de l’éviction et susceptibles d’être réinstallés dans des locaux de remplacement, la SCI Val d’Eze objectant en outre à juste titre que le bail liant les parties contient une clause d’accession au profit du bailleur des travaux et aménagements réalisés par le locataire.”