Fixation indemnité d’éviction – Caviste – Valeur du fonds (oui) – CA Hors Taxes (oui) – Abattement pour précarité (20 %)

“La qualité de l’emplacement de la boutique ajoute à la notoriété d’une boutique qui jouit tout à la fois de l’ancienneté d’une enseigne qui n’aura plus de raison d’être avec le déplacement du fonds à distance de la place de la Madeleine mais aussi d’une configuration des locaux particulièrement bien adaptée puisqu’ils disposent de plusieurs caves spacieuses au premier et second sous-sol, ce qui confère au fonds à ce double titre une image d’authenticité ;

Il s’ensuit que, même composée pour partie d’une clientèle d’amateurs avertis, le fonds tire profit d’une situation particulièrement favorable, qui lui permet d’être aisément repérable et identifiable, d’autant qu’il y est installé depuis de très nombreuses années, ainsi que de locaux parfaitement aménagés et adaptés permettant la présentation et la conservation de vins de grande qualité susceptibles d’être goûtés sur place par les clients, peu important que, par ailleurs, une partie des ventes ait lieu ensuite à partir du site internet.

Il n’est pas contesté qu’aucun emplacement susceptible d’accueillir le fonds n’est disponible dans le secteur de la Madeleine ou à proximité.
Il y a lieu de retenir en conséquence, contrairement à ce qu’ont estimé les premiers juges, que le fonds n’est pas transférable et que l’éviction entraînera la perte de celui-ci.

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Si l’indemnisation du preneur évincé s’apprécie à la date la plus proche de l’éviction, ce qui imposerait de ne retenir que les trois dernières années 2011, 2012 et 2013, il convient de relever que la bailleresse elle-même accepte de retenir dans sa propre évaluation de la valeur du fonds les quatre années 2010, 2011, 2012 et 2013 et ce pour tenir compte de la baisse relative des deux dernières années, ce qui représente un chiffre d’affaires de 1 376 536 € HT en moyenne (et un excédent brut d’exploitation moyen de 192 311,25 € HT) ;
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Or, un coefficient de 70 % du chiffre d’affaires HT apparaît mieux adapté au regard tant de la qualité de l’emplacement que de la bonne rentabilité du fonds signalée par la moyenne du coefficient brut d’exploitation pendant les quatre dernières années, étant souligné que retenir le chiffre d’affaires TTC comme il est d’usage impliquerait alors de retenir un coefficient moins élevé pour aboutir au même résultat.”