Jurisprudences Bail commercial › Le renouvellement du bail › Indemnité d'éviction
Fixation indemnité d’éviction – Perte de fonds (oui) – Valeur du droit au bail (indemnité minimum) (oui) – Remploi (non)
(CA Poitiers, Ch - civ - 2, 17 avril 2012) CA Poitiers, Ch. civ. 02, 17 avril 2012, Aff. Sci Sociluc c./ Sarl Xab
“Que, du fait de la nature de ce bail, de l’emplacement du local considéré, en bordure d’une voie relativement passante, avec de nombreux commerces et parkings gratuits à proximité immédiate, de son état d’entretien (excellent pour le local commercial, des travaux étant à prévoir pour l’entrepôt et l’appartement), cette valeur doit être estimée à la valeur du droit au bail ; qu’en effet, il résulte des éléments comptables versés aux débats par la société Xab (liasses fiscales des années 2007 à 2009, pièces n° 30 à 32), que le résultat courant avant impôts de la société Xab a été déficitaire pour les années 2007 et 2008 (de 30 385 euros et 23 121 euros), et bénéficiaire de seulement 15 986 euros pour l’année 2009 ; que c’est donc à juste titre que l’expert a retenu comme méthode d’évaluation celle fondée sur la valeur du droit au bail ; que le moyen tiré du défaut d’activité du fait du sinistre intervenu en 2007 est sans portée dès lors que, si la société Xab a cessé jusqu’en mars 2010 son activité de boucherie-charcuterie, elle justifie avoir sous-loué les locaux, exercé une activité de loueur, puis a de nouveau exploité dans une partie des locaux l’activité de boucherie-charcuterie.
(...)
Que ces frais (de remploi) sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu’il devra débourser à l’oc- casion de l’achat d’un fonds d’une valeur équivalente à celui dont il est évincé et comprennent notamment les droits de mutation à payer et les frais d’agence et de rédaction d’acte ; que Mesdames B., L. et la société Sociluc prétendent sans être contredites que la société Xab a cessé son activité, et ne s’est pas réinstallée ; que la société Xab pour sa part ne produit aux débats aucune pièce de nature à démontrer qu’elle a exposé des frais pour sa réinstallation ; qu’en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a alloué à la société Xab la somme de 28 000 euros à ce titre.”