Fixation indemnité d’éviction – Vente à emporter et dégustation sur place – Valorisation par pourcentage chiffre d’affaires (non) – Valorisation par capitalisation redevance location-gérance (non) – Valorisation du droit au bail à raison d’éléments comptables insuffisants (oui) (

“L’expert judiciaire a précisé que l’activité du locataire évincé est régie par les usages professionnels et a fixé le montant de l’indemnité par référence au chiffre d’affaires de l’exploitant : il a légitimement exclu le recours à un filtrage par le biais de la redevance de location gérance, laquelle n’est qu’une modalité d’exploitation du fonds et la redevance étant fixée d’après les critères subjectifs ne permettant pas, dans le cas particulier de l’espèce notamment, de saisir la raison objective de la différence de 20 % entre le montant acquitté par l’actuel locataire gérant et le précédent.
Il a répété que le bilan communiqué par Mme Hélène B. pour l’exercice 2009 de la SARL Chaudhri ne permettait pas de chiffrer une indemnité d’éviction en l’absence de ventilation du chiffre d’affaires entre les diverses activités, étant observé qu’une partie du chiffre d’affaires se fait en dégustation extérieure sur place et une autre en vente à emporter, seul ce dernier poste devant être pris en compte.
L’expert a précisé que dans l’attente de ces données, soit de la ventilation du chiffre d’affaires et de la copie de la concession terrasse avec la ville, il retenait une évaluation de la valeur du droit au bail en fonction des clauses juridiques du bail et les clauses financières. Il a précisé, s’agissant des clauses juridiques que la destination des lieux était vaste mais que le bail n’étant cessible qu’au successeur en son commerce, aucune cession de bail ne pouvait intervenir sans cession du fonds.
(...)
L’indemnité principale de 254 985 € (1 146 € par m2 x10 x 22,25 m2) obtenue par la méthode de capitalisation sera retenue comme procédant selon l’expert de la méthode des investisseurs et professionnels des cessions.”