Fixation indemnité éviction – Antiquaires – Perte de fonds (non) – Valeur droit au bail (oui) – Indemnité d’occupation précarité (oui) – Indexation (non)

“L’indemnité d’éviction doit prendre la forme d’une indemnité de transfert calculée en tenant compte de la différence entre le loyer de marché et le loyer de renouvellement à laquelle s’applique en principe un coefficient de capitalisation ;
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Les parties s’opposent sur le loyer de renouvellement ; les bailleurs font en effet valoir que le loyer de renouvellement aurait été déplafonné en raison de la modification notable tant des caractéristiques des locaux que des facteurs locaux de commer- cialité ;
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La différence entre la valeur locative de marché et celle du loyer du bail renouvelé s’établit à la somme de 59 543 € ;
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La valeur du droit au bail s’établit en conséquence à la somme de 59 543 € × 8 = 476 344 € qui constitue l’indemnité prin- cipale d’éviction.
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L’indemnité d’occupation déterminée par application de l’article L 145-28 du Code de commerce ‘conformément aux dispositions des sections 6 et 7’, compte tenu de tous les éléments d’appréciation, correspond à la valeur locative de renou- vellement dans des conditions exclusives de tout plafonnement ;
Elle doit être fixée à la valeur appréciée à dire de l’expert de 700 €/m2 qui n’est pas critiquée de façon pertinente par les parties correspondant à une indemnité annuelle de 51 800 € ; l’augmentation du chiffre d’affaires de la locataire n’établit pas en soi l’absence de précarité ; celle-ci résulte principalement à la suite du congé, de la contestation par les bailleurs de tout droit à indemnité d’éviction, ce qui a été à l’origine d’une procédure longue qui justifie un abattement de l’indemnité d’occupation porté à 20 % et aboutit à une indemnité annuelle de 44 030 € ;
Aucune disposition législative ne prévoit d’indexer l’indemnité d’occupation et les bailleurs n’invoquent aucune autre circonstance que celle tirée de la longueur de la procédure à l’origine de laquelle ils se trouvent pour partie pour voir indexer annuellement cette indemnité. Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande”.