Fixation loyer – Révision L.145-39 – Valeur locative de marché (non) – Valeur locative article L.145-33 (oui)

“La SCI 27 avenue des Champs-Élysées fait valoir que le bail prévoit ‘à son expiration, le bail pourra se renouveler conformément à l’article 144-34 (?) du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé étant fixé à la valeur locative du marché et à chaque renouvellement successif’, qu’ainsi la commune intention des parties est de conclure un bail en fonction d’un prix de marché librement débattu entre elles sans pas-de-porte (...).
Cependant, ainsi que le souligne la SA Paris Saint-Germain Football, la clause du bail porte sur la fixation du loyer en renouvellement et non sur celle du loyer révisé.
La SCI 27 avenue des Champs-Élysées ne peut, par ailleurs, soutenir qu’il ne serait pas ‘admissible’ que le loyer révisé soit fixé à un prix inférieur au loyer d’origine du bail ; en effet, l’article R. 145-22 du Code de commerce ne prévoit aucune disposition de nature à restreindre le pouvoir d’appréciation du juge des loyers commerciaux ni aucune disposition précisant que le loyer initial est un loyer plancher.
De plus, si l’article R. 145-8 alinéa 2 prévoit qu’‘il est tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé’, cette disposition consacre l’affirmation du pouvoir souverain du juge pour corriger les excès d’un loyer sous-évalué ou excessif du fait de circonstances particulières ou exceptionnelles, susceptibles d’avoir eu une incidence à l’occasion de la fixation du loyer initial, liens familiaux entre les parties ou supplément de loyer et non pour atténuer la portée des articles R. 145-3 à R. 145-7 du Code de commerce.
Dès lors, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative (...).”