Indemnité d’éviction – Alimentation générale – Perte de fonds (oui) – Redevance location-gérance (non) – Pourcentage chiffre d’affaires (non) – Rentabilité (oui)

“Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de trans- fert, ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement”. “Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds ; si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire évincé doit se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail”.

“Il n’est pas discuté par les parties que l’éviction entraînera la perte du fonds”.
“Il s’agit d’un fonds de commerce classique d’alimentation générale de type ‘supérette’ exploité successivement par divers locataires gérants, dont le dernier est la société Libre Service de Nation suivant contrat du 28 novembre 2016 consenti par M. H moyennant une redevance annuelle de 72 000 euros, hors taxes et hors charges ; ce fonds est ouvert tous les jours, sauf le lundi de 9 h à minuit”.
“À l’instar de l’expert judiciaire et du jugement entrepris, la Cour appréciera la valeur du fonds de commerce au regard de sa rentabilité, dans le cadre d’une exploitation directe par le titulaire du bail, soit hors location-gérance, le fonds ayant une valeur intrinsèque indépendamment de son mode d’exploitation, étant relevé que l’approche par les autres méthodes, notamment par le chiffre d’affaires, conduirait à éluder la réelle profitabilité du fonds”.
“Il convient pour cela d’appliquer la méthode suivie par l’expert, lequel a déterminé un résultat d’exploitation retraité, auquel il a appliqué un coefficient multiplicateur”.
“La durée de la procédure justifie qu’il soit retenu un abattement de 12 % pour précarité, l’éviction n’étant pas de nature à favoriser des investissements, l’abattement de 20 % étant excessif alors que le fonds est toujours exploité en location-gérance moyennant une redevance supérieure à l’indemnité d’occupation”.