Indemnité d’éviction – Locaux à usage d’atelier de mécanique générale et bureau annexe – Indemnité de déplacement (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (non) – Indemnité d’occupation (oui)

“La date d’effet du congé [est] du 31 janvier 2014 ; Monsieur P. est resté dans les lieux loués, disposant, en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce d’un droit au maintien aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; le bailleur ne fait état, pour lui dénier son droit à indemnité d’éviction, d’aucune violation de ces clauses et conditions, le preneur qui avait le droit à une indemnité d’éviction, est décédé le 28 février 2019 et les lieux ont été restitués au bailleur par ses héritiers le premier avril 2019.

L’indemnité d’éviction à laquelle pouvait prétendre Monsieur P. peut être sollicitée par ses héritiers qui n’ont pas renoncé à la succession de ce dernier.
La Cour doit se placer à la date d’effet du congé pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.
Il est établi par les pièces produites et notamment l’expertise judiciaire, que l’éviction de Monsieur P. n’entraînait pas la perte de son fonds de commerce, ce que reconnaissait lui-même le locataire qui faisait état de la possibilité de location d’un autre local.

L’indemnité d’éviction principale doit être calculée comme une indemnité de déplacement fondée essentiellement sur la valeur du droit au bail.
Les parties ne proposent aucune méthode plus pertinente que celle retenue par l’expert (celui-ci s’appuyant sur la doctrine expertale majoritaire) pour calculer cette valeur, qui consiste à tenir compte de l’économie de loyer dite ‘méthode du différentiel’ ; il s’agit de calculer la valeur du droit au bail en appliquant un coefficient dit de situation au différentiel de loyer résultant de la comparaison entre le loyer dit de marché et le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé.

La différence annuelle entre la valeur du loyer renouvelé et la valeur de marché pour des locaux équivalents fait l’objet par la suite d’une capitalisation, qui est traditionnellement de neuf ans.
C’est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé qu’il n’y avait pas de perte de clientèle, même partielle, relevant que le fonds de commerce de Monsieur P. pouvait être transféré dans une rue très proche du local loué à Madame R. épouse T. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Il doit être tenu compte du fait que le fonds n’a jamais été transféré, en raison du décès du preneur et de l’absence de reprise du fonds par les héritiers.
Dès lors, les consorts P. ne peuvent solliciter ni indemnités de déménagement, ni trouble commercial, ni frais d’aménagement du local d’accueil”.